<h3><span style="color: inherit;">最近，黑龍江雙鴨山市的樓市引發(fā)網(wǎng)友關注。</span><br></h3><br><h3>一套二手房只賣1萬多？房價比鶴崗還低？拍客進行了實地探訪。</h3><br><h3><strong>實地探訪雙鴨山樓市</strong></h3><br><h3>網(wǎng)傳房價超低的地點是位于雙鴨山市下轄的四方臺區(qū)，距離市政府所在地的尖山區(qū)20公里左右。</h3><h3></h3> <h3>居民劉女士介紹，她家因為拆遷分了兩套房，面積都接近60平方，5樓已經(jīng)以2萬元的價格成交，還有一套1樓的房子沒有人買。這套花費3萬元裝修后的房子，想賣5萬元但難以成交。</h3><h3></h3> <h3>裝修花費3萬元，計劃賣5萬元的房子</h3><br><h3>拍客又看了一套70平米的毛坯房，房主稱最低賣1萬8。</h3><br><h3>折合成每平方米的價格僅為257元。</h3><h3></h3> <h3>70平米計劃賣1萬8的房子</h3><br><h3>據(jù)當?shù)鼐用衩枋觯?018年時房價在800元左右，8千左右能夠買一套房子的事是真實的，現(xiàn)在還有很多頂樓空閑著?，F(xiàn)在則需要1萬多能買套房，但是當?shù)厝嘶緵]有囤房的打算。</h3><h3></h3> <h3>當?shù)刂薪榉Q，七八千塊買的房多數(shù)不太好，稍微好點的房子在一萬五以上。一天有二三十個南方人委托來買房，買得也快。</h3><h3></h3> <h3>據(jù)媒體報道，部分二手房售價一萬多元并不能代表雙鴨山市二手房市場的全貌。</h3><br><h3>雙鴨山市售價較低的房子多為棚戶區(qū)改造性質的小區(qū)，同時也均為頂層樓房，距離市區(qū)較遠。雙鴨山市中心的二手房價格明顯更高，且不同區(qū)域、不同小區(qū)的房價相差也比較大。安居客雙鴨山房價網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，雙鴨山7月二手房均價2775元/㎡。</h3><br><h3><b>延伸閱讀：</b></h3><h3><b>實探雙鴨山樓市：10年常住人口減25萬 萬元買房背后的轉型難</b></h3><br><h3>64㎡住房總價僅售1.5萬元、51㎡住房總價為1.2萬元、56㎡總價1.4萬元，看到這兒……是不是看錯了？這樣的真實案例正發(fā)生在黑龍江省雙鴨山市。</h3><br><h3>此前，黑龍江的鶴崗、遼寧的阜新曾因二手房“白菜價”而刷屏，如今，雙鴨山部分二手房價刷新了鶴崗、阜新的紀錄。近日，證券時報·e公司記者前往雙鴨山，實地了解雙鴨山樓市的真實情況。</h3><br><h3><strong>二手房低至200余元/㎡</strong></h3><br><h3>雙鴨山，位于黑龍江省東北部，地處完達山脈北麓、三江平原腹地，隔烏蘇里江與俄羅斯相望。雙鴨山市是黑龍江省重要的煤炭、電力、鋼鐵和糧食生產(chǎn)基地，被譽為“黑土濕地之都、綠色生態(tài)之城、烏蘇里江畔的明珠”，是為新中國建設奉獻了“光”和“熱”的城市。7月11日，證券時報·e公司記者來到雙鴨山，以看房者的身份在部分小區(qū)、在售樓盤進行走訪探查。</h3><br><h3>雙鴨山市寶山區(qū)的康安嘉園小區(qū)，是去年剛剛辦理入住的一個棚戶區(qū)搬遷安置小區(qū)。證券時報·e公司記者在該小區(qū)看到，一些房屋窗戶上都寫著“出租出售”字樣及聯(lián)系電話。“很多外地人都來買房，你也是要來買房的吧?現(xiàn)在來有點晚了！去年7、8月份小區(qū)剛剛交房，一套頂樓50㎡左右的房子總價才七八千元?，F(xiàn)在房價被‘拼縫’炒起來了，頂樓價格都得1萬元以上?！痹撔^(qū)一業(yè)主表示。</h3><br><h3>所謂“拼縫”就是類似房屋中介性質，自己手中本身不擁有房源，但是與房源擁有者非常熟識，并知悉售房的心理底價?！捌纯p”通過在小區(qū)中搭訕購房者，確定購房意向之后，從真正房源擁有者手中拿鑰匙，帶購房者看房，一旦成交從中賺取差價，出售的價格越高，從中賺取的差價也就越多。</h3><br><h3>證券時報·e公司記者在該小區(qū)看房期間，還偶遇來自黑龍江省佳木斯和河北廊坊的看房者。“在網(wǎng)上了解到這里的房子便宜，就特意開車過來看看，有價格合適的就買。自己肯定不會來住，主要是期望日后能夠升值?！币晃粊碜约涯舅沟目捶空哒f，“因為房價便宜，所以即便買后不能升值，也不會有太大的損失?！?lt;/h3><br><h3>證券時報·e公司記者注意到，在多棟6層樓房的頂樓窗戶上，均用醒目的紅底黃字寫著“賣樓”的字樣，且所留聯(lián)系電話均為同一個號碼，并直接寫明價格1.2萬元?！斑@些房源的確都是我的，分為51㎡和56㎡兩個戶型，售價分別是1.2萬元和1.4萬元，均包含600元的物業(yè)押金?！狈恐髟陔娫捴薪榻B說，“現(xiàn)在還不能更名過戶，但是可以簽購房協(xié)議，只要你買完之后不拖欠物業(yè)費、采暖費，那么4、5年之后我們負責幫助更名。”“應該還能講價，剛才房主說如果一次性購買兩套51㎡住房，總價可以優(yōu)惠到2萬元。”來自佳木斯的購房者悄聲透露。</h3><br><h3>之后，證券時報·e公司記者又來到四方臺區(qū)的惠民新城一期，再度遇到了河北廊坊的看房者。該小區(qū)同樣是棚戶區(qū)改造而來的回遷小區(qū)，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)階段在售房源要少于寶山區(qū)的康安嘉園小區(qū)。記者撥通了該小區(qū)一棟層高為6樓的樓房頂樓窗戶上的賣房電話?！拔疫@個房子是64㎡，標準的兩房一廳一衛(wèi)格局，最低售價是1.5萬元，包含了1000元的物業(yè)裝修押金和200元的水費?！狈恐髟陔娫捴薪榻B說。</h3><br><h3>此前，黑龍江的鶴崗、遼寧的阜新曾因二手房“白菜價”而刷屏。如今，按照雙鴨山的部分小區(qū)二手房價格64㎡1.5萬元、51㎡1.2萬元、56㎡1.4萬元計算，折合成每平方米的價格分別是234元、235元和250元，這樣的價格水平刷新了鶴崗、阜新的紀錄。</h3><br><h3><strong>中心區(qū)二手房均價2775元/㎡</strong></h3><br><h3>康安嘉園和惠民新城部分二手房售價僅一萬余元的現(xiàn)象并不代表雙鴨山市二手房市場的全貌。安居客雙鴨山房價網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，雙鴨山7月二手房均價2775元/㎡，雙鴨山6月二手房均價2777元/㎡環(huán)比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌3.14%。</h3><br><h3>根據(jù)寶山區(qū)政府官網(wǎng)介紹，該區(qū)距市中心19公里，轄區(qū)內(nèi)有3個國有煤礦和14個地方煤礦（其中生產(chǎn)煤礦4個，提能改造煤礦10個）。年產(chǎn)原煤500萬噸左右，其中地方煤礦年產(chǎn)原煤100萬噸左右，是雙鴨山市重要的煤炭生產(chǎn)基地。在雙鴨山市中心的二手房價格明顯要更高，而且不同區(qū)域、不同小區(qū)的房價相差也比較大。以康安嘉園為例，該小區(qū)4樓面積為64㎡的樓房，售價大約在4萬元左右；毗鄰康安嘉園的陽光小區(qū)，非頂樓的70㎡住宅，售價為4.2萬元。證券時報·e公司記者在采訪中獲悉，有雙鴨山市民在不久前剛剛將位于雙鴨市一馬路小學附近的學區(qū)房出售，房屋面積為78.38㎡，成交價格為13萬元，折合每平方米的售價為1658元。</h3><br><h3>位于六馬路的老二院的7層住宅樓，位于2樓的3室1廳1衛(wèi)面積為117㎡的住宅，售價為24萬元，每平方米價格為2051元；寶鼎家園附近精裝修面積為88㎡的樓房售價為17.6萬元，相當于每平方米2000元；隸屬于雙鴨山實驗學校學區(qū)的福悅灣一期，樓高26層位于11層面積為68㎡的精裝修二手房，售價為31萬元，折合成每平方米的單價為4558元。</h3><br><h3>“雖然寶山區(qū)和四方臺區(qū)的房價比較低，但是雙鴨山市中心的居民很少會去那里買房，畢竟離市中心太遠了?！庇须p鴨山當?shù)胤慨a(chǎn)中介人士表示，而且基于孩子上學等因素的考慮，寶山區(qū)和四方臺區(qū)一些經(jīng)濟條件相對比較好的家庭更傾向于在市中心買房。就市中心的二手房而言，那些產(chǎn)權清晰、不存在糾紛的學區(qū)房，關注度更高，成交的機會也更大一些。實際上，此前提到的不論是康安嘉園、還是惠民新城，均為棚戶區(qū)改造性質的小區(qū)，且售價在1萬余元的房子也均為頂層樓房。兩個小區(qū)分別位于雙鴨山市的寶山區(qū)和四方臺區(qū)，都是傳統(tǒng)礦區(qū)，距離雙鴨山市中心相對較遠。</h3><br><h3>雙鴨山市五馬樓附近一家商鋪的經(jīng)營者告訴證券時報·e公司記者，雙鴨山人口負增長，雖然房價比大城市低很多，但是房子仍然過剩賣不動。</h3><br><h3><strong>可選新盤有限</strong></h3><br><h3>證券時報·e公司記者在雙鴨山走訪二手房市場的同時，順便踏查了一些新建在售樓盤。</h3><br><h3>位于雙鴨山五馬路與東平行路交叉口的興佳家園，距離在當?shù)仡H具影響力的松江國際購物大廈商圈只有幾分鐘的路程。證券時報·e公司記者了解到，該樓盤目前在售的房型中，南北通透的戶型均價在3300元/㎡左右，廂房的價格大約在2990元/㎡。“南北通透的戶型所剩已經(jīng)不多，只剩下四樓的兩套了，其他都是廂房?！痹摌潜P的一位銷售人員介紹說。</h3><br><h3>位于雙鴨山濱水東路和民生大街交匯處的雙鴨山第一中學，是當?shù)厝斯J排名NO.1的名校。該區(qū)域除了有雙鴨山第一中學之外，還有能夠中小學連讀的雙鴨山實驗學校。正是因為有了名校的加持，所以該區(qū)域的商品房在雙鴨山也是名列前茅。“目前在售的是二期樓盤，具體的銷售價格會在7月底正式公布，應該不會低于4000元/㎡，這在雙鴨山應該算得上是相對高端?！备倿车匿N售人員表示。</h3><br><h3>證券時報·e公司記者發(fā)現(xiàn)，雙鴨山市可供選擇的在售樓盤并不是很多。雙鴨山當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)銷售人員告訴證券時報·e公司記者，因為雙鴨山還有很多存量房需要去庫存，所以政府控制不讓興建新的樓盤，這是導致雙鴨山目前新建商品房樓盤項目較少的直接原因?！艾F(xiàn)在都是老舊小區(qū)進行改造，不允許開發(fā)新樓盤?！绷硪粯潜P的銷售人員說。該說法也獲得了雙鴨山住房和城鄉(xiāng)建設局一位工作人員的證實：“今年仍然是以去庫存為主，的確沒有審批新的樓盤，現(xiàn)在在售的幾個樓盤都是前幾年已經(jīng)辦好手續(xù)的。”“受到疫情的影響，2020年的房地產(chǎn)市場不是很好?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示。</h3><br><h3><strong>10年常住人口減少25萬</strong></h3><br><h3>最新公布的“七普”數(shù)據(jù)顯示，雙鴨山市常住人口數(shù)約為121萬人；而雙鴨山市“六普”數(shù)據(jù)顯示的常住人口數(shù)為146萬人，這意味著，在2010年至2020年的10年間，雙鴨山的常住人口減少了25萬多人。</h3><br><h3>“雙鴨山物價不高，自然環(huán)境也不錯，還是比較適合居住的。但是雙鴨山整體收入水平不高，缺少更多、更好的發(fā)展機會，因此很多中青年都選擇了走出去發(fā)展。一些老年人的兒女在外地站穩(wěn)腳跟后，也跟著兒女去了外地，導致雙鴨山近年來常住人口不斷減少?！庇须p鴨山市民告訴證券時報·e公司記者。</h3><br><h3>吉林大學博士生導師宋冬林告訴證券時報·e公司記者，在東北三省，除了沈陽、長春、哈爾濱和大連之外，其他的城市幾乎都存在人口外流。實際上人口外流有的時候不完全是錢的問題，還極有可能是受到更舒適的環(huán)境，更適宜的氣候，更好的服務等因素吸引?！岸覍嵤虑笫堑卣f，東北的人力資源政策和南方經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)相比的確落后，這也需要有關部門去反思?！彼味终f。</h3><br><h3>大連海事大學的時建人教授告訴證券時報·e公司記者，牡佳高鐵開通之后，必然會改變沿線城市人流、物流、信息流的流向和流速，流動人口可能要增多，但是常住人口減少的趨勢并不會因此改變。交通條件的改變?yōu)檗r(nóng)業(yè)、旅游業(yè)與之關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到巨大的推動作用，同時為中心城市提供服務的產(chǎn)業(yè)也有了發(fā)展基礎，它會改變產(chǎn)業(yè)結構和人口類型結構，改變不了人口減少的趨勢?！傍B類會根據(jù)季節(jié)的變化而進行遷徙，這是追逐自然環(huán)境的生存法則，人同樣也是如此。東北地區(qū)人口外流，實質上就是‘陽光的轉移’和經(jīng)濟中心轉移所導致的?！睍r建人說。</h3><br><h3>今年5月，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結果。會上，國務院第七次全國人口普查領導小組副組長、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆介紹東北地區(qū)的人口變化情況時表示，東北地區(qū)人口的減少，受到自然環(huán)境、地理環(huán)境、人口生育水平和經(jīng)濟社會發(fā)展等多方面因素的影響。東北在我國處于高緯度地區(qū)，冬季相對漫長且寒冷，一些東北人口向比較溫暖的南方遷移流動，這也是全球許多國家人口遷移流動的趨勢性特征，歐洲、美國都有這種現(xiàn)象。另外，受生育觀念、生育行為等因素的影響，東北地區(qū)的人口自然增長率長期低于全國平均水平。 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