<p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">淺談物業(yè)服務標準與物業(yè)收費標準的確定</b></p> <p class="ql-block"> 當前，物業(yè)管理工作得到了全社會的廣泛關注，筆者通過走訪丹江口市的多家小區(qū)物業(yè)，對幾家比較混亂的小區(qū)物業(yè)管理工作進行了深入分析，對物業(yè)服務標準和物業(yè)收費標準形成了一點粗淺看法，分享出來，供有識之士參考。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">一、不同人群對物業(yè)管理的認識</b></p> <p class="ql-block"> 不同人群對物業(yè)服務的看法，大概有這樣幾種：</p><p class="ql-block"> <b style="font-size:18px;">第一種</b><b>，不需要物業(yè)。</b>一分錢都不想交。</p><p class="ql-block"> <b>第二種，需要物業(yè)，但收費要低。</b>一個月20-30元就行了。</p><p class="ql-block"> <b>第三種，要有規(guī)范物業(yè)。</b>可以根據小區(qū)大小、地段確定物業(yè)服務標準，物業(yè)費參照政府指導價上下適當浮動。</p><p class="ql-block"> <b>第四種，要高水平物業(yè)。</b>業(yè)主享受保姆式物業(yè)服務，收費標準是政府指導價的3-5倍。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">二、不同物業(yè)服務的人群分析</b></p> <p class="ql-block"> 持以上四種觀點的業(yè)主，都是什么人群呢？</p><p class="ql-block"> <b>第一種，說不需要物業(yè)的，大都是從農村剛剛進城的中老年人。</b>他們在農村自由自在習慣了，對生活環(huán)境要求較低，還經常將廢品放在自家樓道門口。</p><p class="ql-block"> <b>第二種，追求低價物業(yè)的，大都對物業(yè)服務認知較低。</b>覺得物業(yè)就是掃掃地，看看門而已，看不到物業(yè)公司潛在的服務價值，如水電及時維修、綠化修剪維護、公共設施維修維護等；不懂得正規(guī)物業(yè)公司規(guī)范運行的成本問題，如辦公室運行費用、會計稅收管理、合理利潤、服務保障能力等等。</p><p class="ql-block"><b> 第三種，要求有規(guī)范物業(yè)的，有較高的物業(yè)認知能力。</b>知道良好的物業(yè)管理，可以提升居住舒適度，可以提升住宅價值。</p><p class="ql-block"> <b>第四種，要求高標準物業(yè)的，大都是高收入階層和高檔小區(qū)的住戶。</b>要求物業(yè)公司提供高水平管家服務，提供更多的增值服務，讓業(yè)主進入小區(qū)就能感受到家的溫暖和當家做主的感覺。在小城市這種人群較少，只是羨慕大城市有這樣的高檔小區(qū)。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">三、如何選擇物業(yè)公司和交費額度</b></p> <p class="ql-block"> 選擇合適的物業(yè)服務標準和收費標準直接關系到小區(qū)大多數(shù)業(yè)主的切身利益。小區(qū)業(yè)委會應該慎重考慮，<b>征得大多數(shù)小區(qū)業(yè)主的認可，不能被少數(shù)一味追求低收費或者高收費的業(yè)主左右，損害大多數(shù)業(yè)主的利益。</b>一般來說，可以這樣選擇：</p><p class="ql-block"> <b>1.城市新區(qū)的高檔小區(qū)。</b>要參照政府指導價一級物業(yè)服務標準，選擇有一定服務經驗、行業(yè)主管部門認可、服務小區(qū)業(yè)主普遍認可的物業(yè)公司。</p><p class="ql-block"> <b>2.老城區(qū)中心地段、機關事業(yè)單位和國有企業(yè)居民較多的老舊小區(qū)。</b>可以參照政府指導價二級服務標準，選擇口碑好的物業(yè)公司。</p><p class="ql-block"> <b>3.城鄉(xiāng)結合部的小區(qū)。</b>這種小區(qū)一般農民進城比例較大，對生活環(huán)境要求較低，很多人還不習慣接受物業(yè)管理，可以參照政府指導價三級物業(yè)服務標準向下浮動定價，甚至降低服務標準選擇物業(yè)。</p><p class="ql-block"> 按照這樣的思路選擇物業(yè)，可以降低小區(qū)業(yè)委會和社區(qū)依法推動物業(yè)管理工作的難度，減輕物業(yè)管理矛盾。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">四、不同標準物業(yè)對業(yè)主的影響</b></p> <p class="ql-block"> <b>1.高標準物業(yè)可以直接提升業(yè)主的幸福感</b></p><p class="ql-block"><b> 小區(qū)是業(yè)主的家，良好的人居環(huán)境自然提升業(yè)主的幸福感。</b>環(huán)境的維護與改善需要有人去做，物業(yè)公司的每一項服務都需要相對應的人員做支撐，收費越高服務標準越高，服務越及時、快捷，業(yè)主的舒適度就越高，反之亦然。</p><p class="ql-block"> <b>2.高水平物業(yè)服務可以推高二手房價</b></p><p class="ql-block"> <b>幾乎沒有一個人會在一個地方住一輩子。</b>好的物業(yè)管理不但直接關系到業(yè)主的生活品質，也關系到房屋的保值增值，這是物業(yè)管理非常重要的核心價值，很多人忽略了這一點。</p><p class="ql-block"> 在丹江城區(qū)，無物業(yè)管理、有物業(yè)管理、高標準物業(yè)管理的房子，二手房售價差別很大。大家可以到二手房交易市場和抖音上看看，同樣100平方米的房子，沒有物業(yè)管理的掛牌價15-25萬，有物業(yè)管理的25-35萬，漢江集團的物業(yè)的小區(qū)30-45萬，碧桂園、悅江山的60-80萬。</p><p class="ql-block"> <b>3.低水平物業(yè)糾紛不斷</b></p><p class="ql-block"> <b style="font-size:18px;">沒有一個物業(yè)公司會貼錢搞服務，</b>低價物業(yè)必然帶來物業(yè)與業(yè)主矛盾。有的小區(qū)一味追求低價物業(yè)，將物業(yè)服務標準定的很低。但不管交多少錢，業(yè)主一旦交錢后，就不再考慮最初定的服務標準問題，覺得物業(yè)公司收了錢就應該什么都干，還要物業(yè)公司服務快捷，反應迅速，物業(yè)公司肯定做不到，這樣，就會產生業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，最后出現(xiàn)大面積拒交物業(yè)費的問題。業(yè)主不配合物業(yè)收費，會進一步增加物業(yè)管理成本，物業(yè)申請法院強制執(zhí)行，進一步加深物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，最終導致物業(yè)虧損脫管，小區(qū)陷入混亂狀態(tài)。</p><p class="ql-block"> 總之，小區(qū)選擇物業(yè)服務要根據實際情況而定，物業(yè)費不是越高越好，也不是越低越好。恰當?shù)奈飿I(yè)服務標準和交費額度，才能保證小區(qū)的長治久安，保證全體業(yè)主的當前與長遠利益。（2026年元月.丹江口）</p>