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合同未明確，到期惹糾紛

張洺祿

<p class="ql-block">昨天接待了王女士，傾訴了她的煩心事，我給她出具了維權(quán)程序：</p> <p class="ql-block">一、先理清兩個(gè)關(guān)鍵法律結(jié)論（王女士維權(quán)的核心依據(jù)）</p><p class="ql-block">1. 尚小伙以“未開發(fā)票”拒付租金、拒不退房，完全站不住腳</p><p class="ql-block">- 合同未約定“先開票后付款”，開具發(fā)票是附隨義務(wù)，支付租金是主合同義務(wù)，二者不能對等抗辯。</p><p class="ql-block">- 租期已到，返還房屋是尚小伙的法定義務(wù)（《民法典》第733條），不能以發(fā)票問題對抗交房義務(wù) 。</p><p class="ql-block">- 尚小伙以此拒付租金、拒不退房，已構(gòu)成違約。</p><p class="ql-block">2. 王女士未開票，有稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，但不影響收租與收房</p><p class="ql-block">- 依法納稅、開具發(fā)票是出租人的法定義務(wù)（《發(fā)票管理辦法》第35條）。</p><p class="ql-block">- 未開票可能面臨補(bǔ)繳稅款、滯納金、罰款，但不構(gòu)成尚小伙拒付租金、拒不退房的合法理由。</p> <p class="ql-block">二、王女士維權(quán)具體步驟（按順序執(zhí)行，全程留證）</p><p class="ql-block">第一步：固定全部證據(jù)（最關(guān)鍵，所有動作都要留痕）</p><p class="ql-block">- 合同：兩份租賃合同（第一個(gè)五年、第二個(gè)五年）、租金支付記錄（轉(zhuǎn)賬/收據(jù)）、到期日證明（2025.12.9）。</p><p class="ql-block">- 溝通記錄：微信/短信/錄音（尚小伙以發(fā)票為由拒付租金、拒不退房的原話）。</p><p class="ql-block">- 房屋現(xiàn)狀：拍照/錄像（證明賓館仍被占用）。</p><p class="ql-block">- 催告憑證：后續(xù)書面通知的送達(dá)記錄（EMS底單、簽收記錄）。</p><p class="ql-block">第二步：發(fā)書面催告（正式、可查，為訴訟鋪墊）</p><p class="ql-block">- 內(nèi)容要點(diǎn)：</p><p class="ql-block">1. 明確租期已于2025.12.9到期，不再續(xù)租。</p><p class="ql-block">2. 要求尚小伙3日內(nèi)搬離并返還賓館，結(jié)清到期前欠付租金。</p><p class="ql-block">3. 告知：以未開發(fā)票為由拒付租金、拒不退房屬違約，逾期將追究：</p><p class="ql-block">- 欠付租金及違約金</p><p class="ql-block">- 逾期占用費(fèi)（按原租金/市場價(jià)計(jì)算）</p><p class="ql-block">- 訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等全部維權(quán)成本</p><p class="ql-block">4. 說明：發(fā)票問題可另行協(xié)商/稅務(wù)處理，不影響交房與付租。</p><p class="ql-block">- 送達(dá)方式：EMS特快專遞（封面寫“關(guān)于限期騰退賓館并支付租金的催告函”），保留底單+簽收記錄；同時(shí)微信/短信發(fā)送電子版并截圖留存。</p><p class="ql-block">第三步：協(xié)商與第三方調(diào)解（低成本快速解決）</p><p class="ql-block">- 主動溝通：明確“交房+付租”是前提，發(fā)票可后續(xù)補(bǔ)開（稅費(fèi)承擔(dān)可協(xié)商）。</p><p class="ql-block">- 第三方調(diào)解：找當(dāng)?shù)厝嗣裾{(diào)解委員會、街道辦、司法所介入，出具調(diào)解筆錄/協(xié)議，有法律效力。</p><p class="ql-block">第四步：向法院起訴（核心維權(quán)手段，強(qiáng)制收房+追討損失）</p><p class="ql-block">1. 管轄法院：賓館所在地基層人民法院（不動產(chǎn)專屬管轄）。</p><p class="ql-block">2. 訴訟請求（寫進(jìn)起訴狀）：</p><p class="ql-block">1. 判令尚小伙立即騰退并返還賓館。</p><p class="ql-block">2. 判令支付到期欠付租金XX萬元及違約金（按合同約定/法定標(biāo)準(zhǔn)）。</p><p class="ql-block">3. 判令支付逾期占有使用費(fèi)（自2025.12.10起至實(shí)際騰退日，按原租金/市場價(jià)計(jì)算）。</p><p class="ql-block">4. 判令承擔(dān)**本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、律師費(fèi)（如有約定）**等全部費(fèi)用。</p><p class="ql-block">3. 提交材料：</p><p class="ql-block">- 起訴狀（按被告人數(shù)+1份）</p><p class="ql-block">- 王女士身份證、賓館產(chǎn)權(quán)證明</p><p class="ql-block">- 租賃合同、租金支付記錄、催告函及送達(dá)憑證</p><p class="ql-block">- 溝通記錄、房屋占用照片/錄像等證據(jù)</p><p class="ql-block">4. 訴訟流程：</p><p class="ql-block">1. 立案→繳費(fèi)→法院送達(dá)→開庭審理→判決。</p><p class="ql-block">2. 一審判決后，尚小伙不上訴則判決生效；上訴則進(jìn)入二審。</p><p class="ql-block">3. 生效后尚小伙仍不履行：申請法院強(qiáng)制執(zhí)行（強(qiáng)制騰退、查封賬戶/財(cái)產(chǎn)、劃扣款項(xiàng)）。</p><p class="ql-block">第五步：稅務(wù)與發(fā)票問題的處理（同步/后續(xù)解決，不影響收房）</p><p class="ql-block">- 協(xié)商：與尚小伙約定補(bǔ)開十年發(fā)票，稅費(fèi)承擔(dān)方式（如各擔(dān)一半、尚小伙承擔(dān)），書面確認(rèn)。</p><p class="ql-block">- 開票：個(gè)人出租房屋，到賓館所在地稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳代開，按規(guī)定繳納增值稅、個(gè)稅、房產(chǎn)稅等。</p><p class="ql-block">- 風(fēng)險(xiǎn)：未開票可能被稅務(wù)稽查，建議盡快補(bǔ)開補(bǔ)稅，避免罰款。</p> <p class="ql-block">三、絕對禁止的行為（避免反被追責(zé)）</p><p class="ql-block">- 不得暴力清退、換鎖、斷水?dāng)嚯?、?qū)趕、扔物品，否則可能構(gòu)成侵權(quán)，尚小伙可反訴索賠。</p><p class="ql-block">- 不得私自扣留尚小伙財(cái)物，應(yīng)通過法院執(zhí)行處置。</p><p class="ql-block">四、時(shí)間與成本預(yù)估</p><p class="ql-block">- 簡易程序：3個(gè)月內(nèi)一審結(jié)案；普通程序：6個(gè)月內(nèi)。</p><p class="ql-block">- 費(fèi)用：訴訟費(fèi)按標(biāo)的額計(jì)算（如15萬租金，訴訟費(fèi)約3300元，勝訴后由尚小伙承擔(dān)）；可申請財(cái)產(chǎn)保全（凍結(jié)尚小伙賬戶，防止轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)）。</p> <p class="ql-block">五、行動建議</p><p class="ql-block">1. 立即整理全部證據(jù)，2日內(nèi)發(fā)出書面催告函（EMS+微信）。</p><p class="ql-block">2. 催告期滿仍不搬離，立即委托律師/自行向法院起訴，同步申請財(cái)產(chǎn)保全。</p><p class="ql-block">3. 訴訟期間，持續(xù)收集占用證據(jù)（照片、錄像、溝通記錄），計(jì)算占用費(fèi)。</p> <p class="ql-block">限期騰退房屋并支付租金</p><p class="ql-block">催告函</p><p class="ql-block">致：尚小伙（身份證號：____________________）</p><p class="ql-block">你與本人王女士就位于____________________的賓館房屋，先后簽訂兩份房屋租賃合同，第二個(gè)五年租期于2025年12月9日已到期。</p><p class="ql-block">租期屆滿前，本人已明確告知不再續(xù)租，并多次向你催討到期應(yīng)付租金人民幣十幾萬（具體金額：_______元），你均以要求開具房屋租賃發(fā)票為由，拒不支付租金，且租期屆滿后仍強(qiáng)行占用賓館拒不退還。</p><p class="ql-block">現(xiàn)本人正式催告如下：</p><p class="ql-block">1. 雙方租賃合同已到期終止，你依法負(fù)有立即騰退、返還房屋的義務(wù)。</p><p class="ql-block">2. 開具發(fā)票并非拒付租金、拒不騰房的合法抗辯理由。合同未約定先開票后付款，你以此為由拒不履行合同主要義務(wù)，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。</p><p class="ql-block">3. 請你于收到本函之日起 3日內(nèi)，一次性付清全部欠付租金，并將賓館房屋清空、完好返還給本人王女士。</p><p class="ql-block">4. 若逾期仍不騰房、不付款，本人將立即向人民法院提起民事訴訟，要求你：</p><p class="ql-block">（1）立即騰退并返還房屋；</p><p class="ql-block">（2）支付全部欠付租金；</p><p class="ql-block">（3）支付自2025年12月10日起至實(shí)際騰房之日止的房屋占有使用費(fèi)；</p><p class="ql-block">（4）承擔(dān)案件訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等全部維權(quán)費(fèi)用。</p><p class="ql-block">5. 關(guān)于房屋租賃發(fā)票事宜，可在你付清租金、騰退房屋后，雙方再依法協(xié)商處理。</p><p class="ql-block">望你重視，避免擴(kuò)大損失與法律責(zé)任。</p><p class="ql-block">催告人：王女士</p><p class="ql-block">身份證號：____________________</p><p class="ql-block">聯(lián)系電話：______________</p><p class="ql-block">日期：202__年__月__日</p> <p class="ql-block">EMS快遞單填寫：</p><p class="ql-block">- 收件人：尚小伙</p><p class="ql-block">- 電話：他的手機(jī)號</p><p class="ql-block">- 地址：他現(xiàn)在住的地址 / 賓館地址</p><p class="ql-block">- 內(nèi)件品名 / 備注 一定要寫：</p><p class="ql-block">致尚小伙：關(guān)于賓館租賃合同到期限期騰退并支付租金催告函</p><p class="ql-block">寄完必須保留：</p><p class="ql-block">1. 快遞底單</p><p class="ql-block">2. 物流記錄（截圖：已簽收）</p><p class="ql-block">3. 這張催告函自己留一份原件</p><p class="ql-block">或者你直接送達(dá)給本人。</p><p class="ql-block">她收到后，卻沒有回復(fù)，可能還在咨詢中。</p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block">景泰豪東信息咨詢有限公司</p><p class="ql-block">法律咨詢服務(wù)</p><p class="ql-block">文藝創(chuàng)作交流</p><p class="ql-block">作品聲明：個(gè)人觀點(diǎn)、僅供參考</p>