正本清源：軍隊已售房改房和軍隊經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與上市交易限制的法理辨析

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引言 近年來，關(guān)于軍隊已售房改房和軍隊經(jīng)濟適用房能否上市交易的爭議不斷。核心矛盾在于：軍隊購房人雖持有“全部產(chǎn)權(quán)”證書，卻在實際流通中遭遇重重障礙。部分觀點將此類房產(chǎn)簡單歸為“軍產(chǎn)房”，或以“上市準(zhǔn)入制”為由，質(zhì)疑產(chǎn)權(quán)的完整性，甚至主張其僅為“有限產(chǎn)權(quán)”，更有甚者還主張用2023年以來，特別是2025年出臺的《軍用土地管理規(guī)定》等“新法”來收回所謂“舊規(guī)”賦予給20多年前軍隊己售出房產(chǎn)的權(quán)益等。這些解讀和主張不僅混淆了基本概念，更背離了國家住房制度改革的核心精神和法治原則。本文旨在通過梳理政策原意、辨析法律概念，對軍隊已售房改房和經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及上市限制問題進行正本清源。一、概念界定：軍隊已售房改房和經(jīng)濟適用房絕非“軍產(chǎn)房” 討論的前提，必須嚴(yán)格區(qū)分“軍隊已售住房”與“軍產(chǎn)房”。· 軍產(chǎn)房：通常指產(chǎn)權(quán)仍歸屬軍隊、個人僅擁有使用權(quán)的房屋，如部隊營房、軍隊在職人員住用的公寓房等，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)決定其不可出售更不能上市交易。· 軍隊已售房改房和軍隊經(jīng)適用房：是軍隊住房制度改革的產(chǎn)物。依據(jù)1999年《進一步深化軍隊住房制度改革方案》，《軍隊現(xiàn)有住房出售管理辦法》，《軍隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》軍隊人員以成本價或經(jīng)濟適用房價購買住房后，政策文件明確賦予其 “全部產(chǎn)權(quán)”。 購房人手中的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》從法律上根本確定了軍隊已售房產(chǎn)的私有產(chǎn)性質(zhì)，該權(quán)證包含了以下產(chǎn)權(quán)私有的重要信息：1、該證所有權(quán)證編號包含了該房產(chǎn)是軍隊（某單位）向地方（某市/區(qū)）移交的私有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的提示信息；2、在產(chǎn)權(quán)人欄中為離退休干部個人，而不是軍隊某單位；3、在該證產(chǎn)權(quán)性質(zhì)欄中明確標(biāo)注為“私有產(chǎn)”；4、在房屋產(chǎn)權(quán)證書注意事項第一條中明確標(biāo)注：“本證是房屋所有權(quán)的合法證件。房屋所有權(quán)受中華人民共和國法律保護”。由此可見，軍隊已經(jīng)售房改房和經(jīng)濟適用房是軍隊與離退休干部之間完成了房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓給離退休干部的個人私有產(chǎn)，不再是“軍產(chǎn)房”。住房性質(zhì)的改變是根本的改變，決定和影響著其他一切與此相關(guān)政策的定位和方向。對這一點“軍產(chǎn)房論者們”恰恰沒有看清濋，導(dǎo)致一系列認(rèn)知問題的存在。 將兩者混為一談，無視法定權(quán)證不僅在物權(quán)法理上站不住腳，更與停止福利分房逐步實行住房商品化、貨幣化的國家房改初衷背道而馳。 如同地方單住不能將已售公有住房繼續(xù)稱為“公房”，軍隊亦不應(yīng)將已售房改產(chǎn)房和軍隊經(jīng)濟適用房仍然定性為“軍產(chǎn)房”。二、土地性質(zhì)的類比：劃撥土地不應(yīng)成為永久禁錮 有觀點以“土地為劃撥性質(zhì)”為由，反對軍隊已售房改房和經(jīng)適房上市。這一論據(jù)同樣經(jīng)不起推敲。 地方已售公有住房同樣使用劃撥土地，上市無障礙，已經(jīng)實現(xiàn)“房地一體”的合法流通。軍隊理應(yīng)享受同等待遇，其基本法律依據(jù)為《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家土地局1992年第1號令、《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》（中央軍委〔2000〕軍字第26號）、《已購公房和經(jīng)濟適用房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部1999年第69號令）以及中國人民解放軍總后勤部《關(guān)于進一步做好軍用土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2010]197號）均明確和體現(xiàn)了“地隨房走”的基本原則。 關(guān)于這一點，建設(shè)部1999年第69號令第九條提供了極具說服力的注腳：“買賣當(dāng)事人在辦理完畢交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地行政主管部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。” 此條規(guī)定清晰地表明，土地的變更登記是緊隨房屋交易之后的獨立行政程序，其辦理主體是買受人與政府土地部門，與原售房單位無涉。 按國家和軍隊的上述規(guī)定，軍隊已售房改房和軍隊經(jīng)適房的土地雖源于國家劃撥，但其地上房屋己出售給個人，產(chǎn)權(quán)已歸屬個人。按照“房地一體”原則，理應(yīng)解決土地變更登記，實現(xiàn)房地產(chǎn)的完整處分權(quán)。僅以“劃撥土地”為由永久禁止交易，既違背法理，也構(gòu)成對合法私有財產(chǎn)權(quán)的不當(dāng)限制。 這里特別要說明的是軍隊經(jīng)濟適用的土地是用退休干部的資金，按綜合成本價購買的（包括征地，動迀等7項費用，即便是在營區(qū)售房區(qū)土地也是經(jīng)評估作價付了錢的），并非地方經(jīng)濟適用房土地是免費劃撥，個人按經(jīng)濟適用房價格購買。三、駁“準(zhǔn)入制否定完全產(chǎn)權(quán)”論：對政策本意的曲解 針對有律師（如柴青海）提出“上市準(zhǔn)入制度實質(zhì)上限制了處分權(quán)，因此‘全部產(chǎn)權(quán)’是錯誤法律用語”的觀點，必須予以澄清與糾正。 1. 后置條款未否定前置條款，政策主題清晰 軍隊房改基本文件1999年第19文中的房改政策后置條款上市準(zhǔn)入制并未否定房改政策前置條款“完全產(chǎn)權(quán)”。政策文件的前置條款明確賦予“全部產(chǎn)權(quán)”，這是文件的核心主題。后置條款關(guān)于“上市交易實行準(zhǔn)入制度”的規(guī)定，是對主題的補充與細(xì)化，而非否定。若因后置條款的存在就質(zhì)疑前置條款的準(zhǔn)確性，屬于典型的邏輯倒置。 2. “上市準(zhǔn)入制”非軍隊獨創(chuàng)，而是全國統(tǒng)一政策 “上市準(zhǔn)入制”最早源于國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）。軍隊的相關(guān)規(guī)定（〔1999〕19號）正是為貫徹國務(wù)院文件精神而制定，完全遵循國家規(guī)定，未增設(shè)任何額外限制。所謂“軍隊讓你賣你才能賣”的解釋，是對政策的嚴(yán)重曲解。 3. 準(zhǔn)入制的真實目的：監(jiān)管違規(guī)，而非限制合法處分 根據(jù)建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令），準(zhǔn)入制的核心目的有二：一是建立個人住房檔案，掌握流通情況；二是堅決防止房改中違規(guī)（如低價、超標(biāo)準(zhǔn)購房）的房產(chǎn)流入市場，避免國有資產(chǎn)流失。對于合法購得的房產(chǎn)，準(zhǔn)入制僅是一個登記管理程序，而非處分禁令。該辦法第五條明確列舉了不得上市的情形，均指向違規(guī)、權(quán)屬不清或有爭議的房產(chǎn)，與擁有完全產(chǎn)權(quán)的合法購房者無關(guān)。 4. 執(zhí)行主體界定：售房方無權(quán)無限期阻撓 建設(shè)部1999年第69號令第六條、第七條規(guī)定，準(zhǔn)入制的執(zhí)行機關(guān)是房屋所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，而非原售房單位。這一設(shè)定極為公正，不僅因為產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，更因售房方自身也是被審查的對象。它有效防止了原售房單位因地價升值、自身需求變化等原因，利用準(zhǔn)入制進行違約或阻撓。任何單位（包括政府部門）和個人都無權(quán)無限期限制產(chǎn)權(quán)人行使合法權(quán)利。 尤為關(guān)鍵的是，該辦法第九條還為處理歷史遺留問題提供了明確的路徑：“在本辦法實施前，尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書先行辦理交易過戶手續(xù)，辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之日起三十日內(nèi)由受讓人持變更后的房屋所有權(quán)證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。” 這一規(guī)定（一直執(zhí)行至2016年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前）徹底打破了“無土地證即不能交易”的僵局，強有力地證明：在房改房上市交易中，售房單位既非審批主體，其配合與否（如是否已分割辦理土地證）亦不構(gòu)成不可逾越的法律障礙。國家政策在設(shè)計之初，就為“地隨房走”原則掃清了所有技術(shù)性阻礙。 四、法律適用原則：“法不溯及既往”與歷史遺留問題的解決（一）從法的角度看 2023年軍隊新文件推出“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障類住房”——統(tǒng)建安置住房，規(guī)定個人僅享有“有限收益權(quán)”。這與此前離退休干部購買現(xiàn)有住房（房改房）和經(jīng)濟適用房時享有的完全產(chǎn)權(quán)截然不同。2025年出臺的《軍用土地管理條例》也對軍用土地管理提出了新要求。 然而，依據(jù)《立法法》第九十三條確立的 “法不溯及既往” 基本原則，新法通常不能約束其施行之前的行為。對于2023年前已按當(dāng)時有效政策購買并取得完全產(chǎn)權(quán)的軍隊住房，購房事實及法律效果均發(fā)生于新規(guī)之前，不應(yīng)適用新規(guī)改變既有權(quán)利狀態(tài)。 更何況，購買房改房和軍經(jīng)房的離退休干部，大都已完成產(chǎn)權(quán)過戶，持有國家法定產(chǎn)權(quán)證書。無視法定權(quán)證，限制合法私有財產(chǎn)主的權(quán)益，本身已涉嫌違法。（二）從理的角度看1. 購買主體不同 房改房和軍經(jīng)房的購買主體，是全部具有購買“現(xiàn)有住房”資格的離退休干部；而統(tǒng)建房的購買對象，在購房當(dāng)時并不具備這一資格。2. 工資制度與購房負(fù)擔(dān)不同 購買房改房和軍經(jīng)房的離退休干部，大多處于 “低工資、高奉獻” 的工資制度下，購房時普遍依賴貸款。例如：2000年北京購買經(jīng)適房的正師職干部（1950年參軍），從入伍到購房時的津貼和工資總和不足9萬元，而當(dāng)時預(yù)交房款即為9萬元，不得不貸款。 而購買統(tǒng)建房的干部，購房時則普遍享受了高工資、高住房公積金和住房補貼。3. 購房價格與價值懸殊· 離休干部：享受房改房優(yōu)惠價。· 退休干部（軍經(jīng)房）：按成本價購買，當(dāng)時略低于或相當(dāng)于商品房價格，部分甚至高于普通商品房。如北京五環(huán)外某經(jīng)適房小區(qū)房價3297.13元每平米，而鄰近的商品小區(qū)才2900元每平米。· 統(tǒng)建房：價格遠低于市場價。例如北京和平村統(tǒng)建房僅1萬多元/平方米，而相鄰二手房已達10萬多元/平方米。4. 資金來源不同 統(tǒng)建房由國家及軍隊統(tǒng)籌資金建設(shè)；而軍經(jīng)房“不得動用單位資金”，全部建設(shè)資金來源于退休干部個人。5. 政策兌現(xiàn)的公平性問題 地方符合購買公房（房改房）條件的家庭，每家都享受了一次國家房改優(yōu)惠政策，少數(shù)遺漏的至今仍在補辦。而軍隊方面： · 已按優(yōu)惠政策購買房產(chǎn)的離休干部，權(quán)益至今未能完全兌現(xiàn)； · 所有符合購買“現(xiàn)有住房”條件的退休干部，因居住軍營公寓而無法購買，待騰退公寓后，只能以高于數(shù)倍房改房價格的成本價，購買“現(xiàn)有住房”的替代房產(chǎn)——所謂“軍隊經(jīng)適房”，無法享受與地方同資歷干部職工同等的待遇。（三）政策對比：房改房與軍經(jīng)房的實質(zhì)差異 以北京1998年房改政策為例，房改房的實際售價計算公式為：實際價格 = 成本價（北京1998年為1450元/平方米） × （1 - 年折舊率2% × 折舊年限） × [1 - 工齡折扣率1% × 夫婦工齡之和] × 面積 舉例：一位1968年參軍的師職干部（或同資歷地方廳局級干部），2003年前后按房改政策購買現(xiàn)有住房。假設(shè)夫婦工齡合計70年，房屋折舊按7年計，購買90平方米住房，最終總價3萬多點。 反觀軍隊在職干部，均未能執(zhí)行這一優(yōu)惠政策。他們按綜合成本價購買所謂“經(jīng)適房”，北京五環(huán)附近價格仍高達3300多元/平方米，房產(chǎn)總價在37萬至50萬元之間，雖然也有一點軍隊的房補或住房公積金（單方），但是也遠遠高于地方同期同資歷干部職工的購房成本的數(shù)倍，且至今被限制上市交易。（四）房改優(yōu)惠政策的實質(zhì) 房改房的優(yōu)惠政策，本質(zhì)是對高奉獻、低工資時期職工的一種歷史補償，是在取消福利分房背景下，對過去貢獻的一次社會財富再分配。 然而，全軍離退休干部至今未能真正享受到這一政策紅利，反而其既有房產(chǎn)權(quán)益持續(xù)受到限制，這在情理上極度不合理。結(jié)論 綜上所述，對于2023年前已按當(dāng)時有效政策購買并取得完全產(chǎn)權(quán)的軍隊住房，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循 “老人老辦法” 的原則處理。購房是一個持續(xù)性的法律事實，當(dāng)新法施行時，該事實已經(jīng)發(fā)生且法律效果已經(jīng)產(chǎn)生，不應(yīng)適用新法來改變既有的權(quán)利狀態(tài)。 五、實踐中的突破口：天津昆程園案例的啟示 天津市東麗區(qū)昆程園的案例，為理論探討提供了寶貴的實踐支撐。在該案例中，面對部隊方面“不得上市”的函件，地方登記部門并未機械執(zhí)行，而是追溯到2001年的項目投資計劃和更早的房改政策，深入辨析項目性質(zhì)（離退休干部住房）。最終認(rèn)定其符合國家及地方關(guān)于改房上市的有關(guān)規(guī)定，成功為群眾辦理了過戶手續(xù)。 這一案例雄辯地證明：在特定歷史條件下，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆烧撟C、準(zhǔn)確把握政策精神，完全有可能突破“唯部隊批文論”的現(xiàn)實障礙，真正落實“用歷史政策解決歷史問題”的原則。結(jié)語 綜上所述，軍隊已售房改房、軍隊經(jīng)適房的業(yè)主所擁有的“全部產(chǎn)權(quán)”，在法理設(shè)計、政策原意上應(yīng)當(dāng)是完整且受保護的。當(dāng)前的流通障礙，源于后來人對當(dāng)時房改政策、土地政策和房改歷史理解不夠，法治觀念欠缺，軍地政策銜接不暢。 未來的破局之道，在于嚴(yán)格遵循國家“認(rèn)真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房”的一貫精神（國發(fā)〔2003〕18號），堅持“法不溯及既往”原則，對歷史問題采取歷史眼光看待。任何單位都無權(quán)擅自對合法取得的產(chǎn)權(quán)設(shè)置交易限制。唯有如此，才能切實保護公民合法財產(chǎn)權(quán)益，維護國家軍隊房改政策的權(quán)威性與公信力。 文章：《軍休干部購買的房產(chǎn)真的沒有全部產(chǎn)權(quán)嗎？（一）》《上市準(zhǔn)入制與軍休干部擁有完全產(chǎn)權(quán)矛盾嗎？——軍休干部所購房產(chǎn)真的沒有完全產(chǎn)權(quán)嗎（二）》《軍隊己售房產(chǎn)是和軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房一樣，不可上市嗎？》《評朱偉民<軍隊離休干部二代子女居住干休所住房是正當(dāng)合法權(quán)益>》《軍隊離退休干部房產(chǎn)所涉土地的權(quán)屬》《軍隊住房改革應(yīng)堅守法治原則與等價補償，警惕“簡單回購”論調(diào)》《軍隊房產(chǎn)法規(guī)屬于特別法嗎？——試評艾建平學(xué)法一文》《關(guān)于軍隊離退休房產(chǎn)事，應(yīng)明確以下幾點》《評艾建萍<軍改房專屬購買權(quán)不可轉(zhuǎn)讓>：概念混淆與法律誤讀》《軍隊離退休干部房產(chǎn)所涉土地使用權(quán)屬于誰》《評老班長<軍休干部住房確權(quán)引關(guān)注：歷史遺留問題與現(xiàn)實訴求如何平衡？>一文》《軍休干部住房是“當(dāng)年以優(yōu)惠價格分配給軍休干部居住”的嗎？》《軍產(chǎn)房和離退休干部房產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別》《談?wù)剺?biāo)準(zhǔn)價、成本價和經(jīng)濟適用房價及與軍隊出售的房產(chǎn)關(guān)系》《房主去逝，房產(chǎn)長期不過戶的風(fēng)險》

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