<h3> 從房市最近的變化來看，首先，房屋市場能夠迅速反應(yīng)市場的任何異常變化；其次，住房政策能夠顯著影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展；第三，如果這些政策不針對市場所面臨的核心問題，其影響將是短暫的。</h3><h3> 我們正處在加拿大整個房地產(chǎn)市場的重要轉(zhuǎn)型時期，特別是溫哥華和多倫多。隨著已經(jīng)執(zhí)行的監(jiān)管變化， 房產(chǎn)交易可能會趨于穩(wěn)定，并可能在未來幾個季度軟著陸。但是，當霧霾消散時，市場市場將會更加嚴峻，多倫多和溫哥華等中心所面臨的供應(yīng)問題將會惡化，市場需求也會被低估，在住房政策沒有顯著變化的情況下，沒有任何辦法緩解壓力。</h3><h3> 當我們看到蒙特利爾，渥太華和溫尼伯等城市的房屋交易開始活躍時，從宏觀角度來看，多倫多和溫哥華 仍然是關(guān)注焦點，那些導(dǎo)致"逼迫合格" 的負擔能力問題，將擴大他們對鄰近房地產(chǎn)市場的影響力。如圖1所示，GTA和附近城鎮(zhèn)的房產(chǎn)交易是具有相關(guān)性的。</h3> <h3> 大溫哥華和GTA最近都經(jīng)歷了一個重大的調(diào)整，溫哥華領(lǐng)先（圖2）。繼2015年市場異常強勁之后，溫哥華的交易市場在2016年初開始放緩，這種放緩主要是由于太多房產(chǎn)投機者，潛在買家猶豫不決進入市場。由于2016年8月對外國買家征收15％的稅，這種放緩進一步加劇。我們認為市場是主要影響不是實際稅收，而是對潛在國內(nèi)買家的心理影響。</h3><h3> 經(jīng)過短暫的調(diào)整，溫哥華市場目前處于復(fù)蘇模式。</h3><h3> 多倫多市場也經(jīng)歷了類似的軌跡，在2016年和2017年初，投機購房推動了2017年初的熱賣， 安大略省政府的公平住房計劃恰巧與市場上已經(jīng)存在的供求引力相切合 ， 導(dǎo)致了一個比溫哥華更戲劇性的調(diào)整 ，但是 這沒有處理的GTA面臨的真正的根本性問題，以至于過去的6個月仍然和2016 年一樣強勁。</h3> <h3> 重要的是，在這兩個城市，其中公寓市場的價格實際上還在不斷上漲（圖3）。GTA 按目前每年36000單位的銷售量, 在2018年可能會有疲軟，估計銷售量會下降到2萬單位，有數(shù)據(jù)表示，庫存未售出的公寓單位正呈上升趨勢，盡管數(shù)量不大。</h3> <h3> GTA租賃市場仍然非常緊張（圖5），租金上漲比例 只是過去一年的公寓價格上漲比例的一半。因此，很多近期出租投資者出現(xiàn)負向現(xiàn)金流，再加上安 省對于租金的控制法案，投資者對公寓投資的熱情降低。</h3><h3> 投資者對于未來的預(yù)測決定了公寓市場，如果大多數(shù)投資者認為公寓投資作為GIC的替代，那么需求就會減少 ，但如果大多數(shù)人對房屋資本增值的期望建立在長期的基礎(chǔ)上，我們就可能會看到持續(xù)強勁的需求。大部分買家的都選擇的是后者，所以在多倫多和溫哥華 都有健康的公寓交易市場。</h3> <h3><br /></h3><h3> 以2000年為對比，在過去的16年里，城市高樓層公寓市場取代了低層公寓， 幾乎是一比一的比例（圖表6，左）。 溫哥華還有少量增長</h3> <h3> </h3><h3>B20</h3><h3> 金融機構(gòu)總監(jiān)辦公室（OSFI），增加了非高風險的貸款的門檻， 繼而減少了典型買家的購買力接近20％，我們估計大于10-15％ 的買家會受到影響， 然而，實際需求減少可能會非常小。</h3><h3> 在過去，借款人一般都有巨大的能力適應(yīng)新的情況， 利息低， 分攤期在穩(wěn)步下滑，因為借款低利率加速預(yù)付款項，本金付出很多，許多借款人可以選擇增加拱款年期 。對于需要符合條件的新買家會申請小銀行， 利息高， 分攤年限長一些，此外，高資產(chǎn)也可以幫助客人貸到款。</h3><h3> 信用社最近失去了一些市場份額可能會重 獲 （圖7）， 我們估計私人貸款（主要是抵押貸款投資公司）目前在安大略省的 創(chuàng)新高的10％（圖8）</h3><h3>2018利息會漲， 不被銀監(jiān)會監(jiān)管的機構(gòu)會承受貸款風險。</h3> <h3> 我們估計私人貸款（主要是抵押貸款投資公司）目前在安大略省的 份額正逐步上升到創(chuàng)新高的10％（圖8）</h3><h3> 2018利息會漲，我們相信借貸人的創(chuàng)新精神，貸款政策的特殊批復(fù)方案，銀行以外的信貸機構(gòu)的支持，會使房屋需求量在2018 年只有5%到7%的減少。</h3> <h3> 正如我們已經(jīng)指出的，GTA市場面臨的主要問題是，顯著的土地供應(yīng)不足的情日益嚴重，數(shù)據(jù)不會說謊，GTA的土地價格大幅上漲。</h3><h3> 過去的一年中，土地在總銷售價格中的份額上升至55％以上的歷史新高（圖9）。</h3> <h3>圖10 地方成長法在2006年推出確立了規(guī)律性土地框架到2031年，其中土地上市是根據(jù)預(yù)測的人口增長和密度來定的，過了40%的時間，實施已經(jīng)落后了10％, （圖表的右側(cè)）。而且這個差距將會擴大，圖表的左側(cè)給了我們一些透視，增長計劃為例—在GTA和漢密爾頓地區(qū)有總面積為338,000公頃的土地，其中70％是在人口密集區(qū)，該其余30％是指定的綠地制定為低密度住房，這個部分中，小于50％是社區(qū)指定為住宅單位和學校等社區(qū)用地，其余部分，幾乎一半還在等待批準 也就是說，近一半的土地空置，而這空置部分只有23％正在批準進行中，另外的77％遠遠沒有到批準的進程。按照這個速度，大部分的土地將需要幾年的時間才能進入市場。</h3><h3> 更換安大略市政委員會（OMB）的決定正在上訴申庭，這使得GTA的高密度土地審批更加緩慢 。</h3><h3> 所以新獨立屋的供給不會大量增加。</h3><h3> </h3> <h3> 加拿大老年人不急于出售， 事實上，房主的份額在過去的五年里，75歲及以上的人數(shù)顯著上升。我們估計在未十年，這個因素會每年只能增加4000個單位的額外供應(yīng)，幾乎沒有改變市場供給不夠的狀況。</h3> <h3> 土地供應(yīng)無法滿足市場需求，實際需求其實比官方估計數(shù)據(jù)更多，我們都知道最近從每年的移民配額從250萬到30萬 ，會達到45萬 ，十多年前制定的土地利用計劃完全不能能滿足。</h3> <h3> 另一個經(jīng)常被忽視的住房需求來源是非永久性的居民（NPR） - GTA是學生和外國人近幾年人數(shù)明顯上升年（圖12）。 這里重要的不僅僅是這個數(shù)量增加，集中在多倫多和溫哥華，這個數(shù)字的方式被轉(zhuǎn)化為住房需求。 官方統(tǒng)計的加拿大的家庭組建率沒有準確包涵非居數(shù)據(jù)，比實際要少計算10,000 戶以上（圖13）。</h3> <h3> 這就是就是說，實際需求比官方估計數(shù)據(jù)強得多。</h3><h3> 年齡在20-35歲的青年人所占人口比例仍然很高，與父母同住率已經(jīng)從2011年的33.2％上升到2016年的34.8％（圖14），購房需求被壓抑人口有9000戶，其中6500戶多倫多。潛在買家可以說是保障價格不會下跌的重要因素。</h3><h3> 房地產(chǎn)市場即將面臨最重大的挑戰(zhàn)，高利率和監(jiān)管變化將減輕購買力，即使有影響，但很可能是短暫的 - 在GTA和溫哥華土地供應(yīng)短缺問題將長期處于主導(dǎo)地位，在這一點上，我們沒有看到任何緩解。</h3><h3> 除非有重大的利好政策， GTA 和大溫地區(qū)的房價依舊會高居不下。</h3><h3><br /></h3> <h3> 翻譯： 柯璇</h3><h3>原文： 經(jīng)濟學家 Benjamin TAl</h3>