<h3><br></h3><h3>應(yīng)邀參加市電臺法律節(jié)目直播。</h3><h3>節(jié)目圍繞房地產(chǎn)糾紛的防范與處理展開，購房人購買一手房時應(yīng)該注意的事項和應(yīng)對，購買人購買二手房應(yīng)該注意的事項和應(yīng)對，以及當(dāng)下涉及房地產(chǎn)的熱點(diǎn)糾紛。</h3><h3>首先說購房人購買一手房時應(yīng)該注意的三點(diǎn)，一要注意開放商的售樓處是否張貼了“五證”即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可正》，這五證是商品房銷售管理辦法規(guī)定的，也是樓房處于可以銷售狀態(tài)的證明，通常有了《商品房預(yù)售許可證》的時候前面的四個證件都是具備的。這里一個細(xì)節(jié)處就是購買人對照自己想購買的幾號樓幾單元幾室，來查看預(yù)售許可證。</h3><h3>二要注意給付樓房首付款后及時辦理“網(wǎng)簽”即網(wǎng)上簽約，這是房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行有效監(jiān)督的方式。能夠網(wǎng)上簽約的樓房必須是可以合法銷售的樓房，不存在抵押因素，網(wǎng)簽后任何人不能就該房再次銷售，保護(hù)購買人的利益。同時因?yàn)槭穷A(yù)售樓房，對于購房人給付的首付款監(jiān)管部門也是監(jiān)管使用，分期按照開發(fā)樓房的建設(shè)進(jìn)度撥付給開發(fā)商。</h3><h3>三要注意購買人自己的銀行征信，最好的方式就是提前到人民銀行的征信點(diǎn)打印自己的資料，審查是否符合辦理按揭貸款的條件，做好打算。因?yàn)橘彿咳撕烷_放商簽訂的商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議中通常有這類的條款，購房人繳納首付后，因購買人原因不能辦理按揭貸款的，購買人需要幾個工作日內(nèi)交齊購房余款，否則屬于購房人違約，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這里購買人的原因包括人民銀行的征信不良，不能批準(zhǔn)貸款。</h3><h3><br></h3><h3>對于二手房買賣中除了一手房中的征信查詢外，著重應(yīng)該注意三點(diǎn)，一是購買人一定現(xiàn)場查看，房屋的狀態(tài)是否有人居??？居住的原因？</h3><h3>二是買賣雙方以及中介方還要到不動產(chǎn)登記中心，查看該房屋的登記信息，是否有抵押？有法院查封？</h3><h3>三是在合同中約定交易完成的時間，超出時間任何一方都有權(quán)解除合同。防止合同履行時間過長，又因?yàn)槭袌鰞r格波動大，給雙方帶來潛在的損失。</h3><h3><br></h3><h3>我們律師在工作的時候就遇到了很多這方面的案件。二手房買賣中，約定付款方式為首付加貸款支付，首付給付后房子也交付了，已經(jīng)住了兩年多了，就是貸款沒有批下來，沒有完成剩余尾款的給付，恰巧又遇到房價上漲特別大的行情。</h3><h3>出賣人覺得自己吃了虧，本來出賣人是想賣了老房子再買新房子的的，可是尾款收不到耽誤了自己購房，損失很大。就想到解除自己賣出的房子的合同?？墒呛贤锛s定了付款的方式，又沒有時間的約定，解除的話對于房屋上漲的部分還要賠償買方，對雙方都是不愉快。而真實(shí)的損失又確實(shí)存在，所以約定交易的時間，在可以預(yù)測的時間內(nèi)完成，買賣雙方都有益處。</h3><h3><br></h3><h3>當(dāng)下在法院的訴訟中涉及房屋糾紛的熱點(diǎn)，無疑就是涉及房地產(chǎn)的案外人執(zhí)行異議之訴了。</h3><h3>主持人就談了自己的一個朋友幾年前購買了一套樓房，簽了合同，付了全款，也住了幾年了，和出賣人聯(lián)系了多次，出賣人老是說自己出發(fā)在外地，就一直沒有把房產(chǎn)證過戶過來。結(jié)果出事了，出賣人因?yàn)榍穭e人錢被起訴和執(zhí)行，現(xiàn)在法院查封了朋友的房子準(zhǔn)備拍賣，購買人急了。</h3><h3>這類案件就是《最高法關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中，保護(hù)購買人利息的物權(quán)登記公示的例外。雖然房屋登記在出賣人名下但符合</h3><h3>“第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：<br></h3><h3>（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；</h3><h3>（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；</h3><h3>（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；</h3><h3>（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡目梢耘懦龍?zhí)行，法院將停止對該房屋的執(zhí)行。</h3><h3>同時這里并不是說，購買人就有了該房屋的物權(quán)和所有權(quán)。</h3><h3>因?yàn)椤段餀?quán)法》“第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。</h3><h3>依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?lt;/h3><h3>和“第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”</h3><h3>購買人還必須完成該房屋的轉(zhuǎn)移登記才能擁有該房屋的物權(quán)。這也是當(dāng)下在代理案件中引起爭議和產(chǎn)生分歧的地方，所以多說幾句。</h3><h3>房產(chǎn)對于任何家庭都是很重要的財產(chǎn)，尤其近幾年房價上漲帶來的問題更為突出。所以要相信專業(yè)的力量。</h3><h3>祝您買房如意，住房稱心。</h3><h3><br></h3><h3>孫緒平，房地產(chǎn)律師，使用“三圖一報告”的方式精研案件，讓案件結(jié)果可以預(yù)見，努力逼近百分之百。</h3><h3><br></h3>