<p>一、經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)定位</p><p>《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條第1款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！本推渲小坝邢蕻a(chǎn)權(quán)”的理解，存在兩種觀點：一種為“共有權(quán)說”（或“按份共有說”），即購房人與當(dāng)?shù)卣幢壤餐碛挟a(chǎn)權(quán)，與實踐中的共有產(chǎn)權(quán)模式相對應(yīng)；另一種則是“受限制的單獨所有權(quán)說”，即購房人對經(jīng)適房取得單獨所有權(quán)，但其對房屋的轉(zhuǎn)讓、處置等權(quán)能在一定程度上受到限制，此種觀點對應(yīng)實踐中的單獨所有模式。</p><p>兩種產(chǎn)權(quán)模式最大的不同在于：在共有產(chǎn)權(quán)模式下，政府住房保障管理部門扮演著雙重角色：既是制度實施與秩序維護(hù)的管理者，同時又是經(jīng)適房的按份共有人；而在單獨所有模式下，其僅承擔(dān)管理者職能。就具體法律效果而言，在共有產(chǎn)權(quán)模式下，當(dāng)出現(xiàn)購房者違規(guī)出租、出售經(jīng)適房時，住房保障部門除了可行使公權(quán)力外，亦得訴諸私法上的救濟(jì)手段。正是基于此優(yōu)勢，大多數(shù)省份在設(shè)計保障性住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)時，或已采納或正轉(zhuǎn)向共有產(chǎn)權(quán)模式。本文的分析亦以按份共有的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)為基本前提而展開。</p><p>二、違法合同效力判定的方法</p><p>（一） 以規(guī)范目的為起點</p><p>在我國現(xiàn)行法語境下，強制規(guī)范分為效力性與管理性兩類，僅違反效力性強制規(guī)范的合同才必然無效?！睹穹倓t》第153條第1款新增了但書規(guī)定，此種規(guī)制模式強調(diào)了規(guī)范意旨考察對違法合同效力認(rèn)定的重要性，在學(xué)理上被稱為“規(guī)范目的保留”?！逗贤ā返?2條第5項雖然并未包含上述但書規(guī)定，但遵循“規(guī)范目的考察先于合同效力評價”的思維路徑不僅必要而且可行，也更符合立法原意。</p><p>探求規(guī)范意旨的過程本質(zhì)上就是法官進(jìn)行法律解釋的過程。首先應(yīng)綜合運用法律解釋的方法，探求立法者設(shè)立該規(guī)定所欲實現(xiàn)的目的，在此過程中須重點關(guān)注規(guī)制對象與其所保護(hù)的利益。之后再進(jìn)一步追問，為確保規(guī)范目的不會落空，應(yīng)對與其相抵觸之合同的效力作何評判。</p><p>（二） 以利益衡量為手段</p><p>以強制規(guī)范為準(zhǔn)繩評判合同是否有效，構(gòu)成公權(quán)力對私主體合同自由的干涉。尤其是在只有合同一方違反強制性規(guī)定的情形下，強制規(guī)范所保護(hù)的利益與合同自由原則之間的關(guān)系就更為緊張。因此，利益衡量是正確評判違法合同效力的必循之法。</p><p>就個案而言，在遵循規(guī)范目的的前提下，須結(jié)合具體情形對所涉諸項利益從性質(zhì)、數(shù)量、位階等多個維度展開對比。合同的效力認(rèn)定關(guān)乎意思自治這一民法基本原則。只有當(dāng)強制規(guī)范旨在保障公共利益或維護(hù)善良風(fēng)俗時，判令與之抵觸的合同無效才具有正當(dāng)性。因此有必要明確，《合同法》第52條第4、5兩項規(guī)定系一般法與特別法的關(guān)系，后者是前者的具體化。因此，當(dāng)合同違反某一以保護(hù)公共利益為本質(zhì)的強制規(guī)范時，應(yīng)優(yōu)先適用《合同法》第52條第5項來判定合同效力。</p><p>（三） 以比例原則為工具</p><p>當(dāng)合同違反某一強制性規(guī)定時，即使該規(guī)定具有保護(hù)公共利益的目的正當(dāng)性，也不能就此斷言合同無效。因為保護(hù)公共利益是目的，而令合同歸于無效只是手段。此時應(yīng)當(dāng)運用比例原則進(jìn)行進(jìn)一步檢視。比例原則發(fā)端于公法領(lǐng)域，要求公權(quán)力行使之目的與手段之間處于一種合比例的關(guān)系。無論是以違法抑或損害社會公共利益為由否定合同效力，在本質(zhì)上都是運用公權(quán)力對私人合同自由進(jìn)行干預(yù)，故滿足比例原則使用的前提。比例原則的運用可分為四步：第一步為預(yù)備，或稱目的確立階段；后三步為具體檢視階段，分別對應(yīng)三個下位原則，即合目的性、必要性、均衡性原則。</p><p>三、經(jīng)適房租賃合同效力的具體檢討</p><p>（一）預(yù)備階段：規(guī)范目的之確立</p><p>1．禁止經(jīng)適房出租的強制性規(guī)定</p><p>根據(jù)《合同法》第52條第5項的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，合同無效?！逗贤ń忉屢弧返?條明確將“強制性規(guī)定”的范圍限定于“全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)”。而作為部門規(guī)章的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，以及各地實施的作為政府規(guī)章的經(jīng)適房管理規(guī)定，均無法滿足司法解釋所設(shè)立的門檻。</p><p>對于強制規(guī)范是否存在效力位階的限制，學(xué)界主要存在兩種觀點：一種觀點認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對《合同法》第52條第5項的規(guī)定作擴張解釋，該規(guī)定只是一種“有限列舉”，其他效力層次的法律規(guī)范亦應(yīng)被包含在內(nèi)。另一種觀點則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循該規(guī)定對效力位階所作的限制，轉(zhuǎn)而適用該條第4項規(guī)定來判斷合同效力。應(yīng)當(dāng)指出，上述兩種方式各有利弊：前者雖有理論正當(dāng)性，但在司法實務(wù)中難以落實；后者雖然恪守法條文義，但難免有從特別法向一般法逃遁的嫌疑。</p><p>2．經(jīng)適房禁租規(guī)定的規(guī)范目的</p><p>我國現(xiàn)行法之所以禁止經(jīng)適房對外出租，根本原因在于經(jīng)適房本質(zhì)上屬于社會保障性住房。經(jīng)適房的售價遠(yuǎn)低于同地段商品房的價格，倘若某人以低價購入經(jīng)適房后再以市價進(jìn)行轉(zhuǎn)售或出租，顯然使得經(jīng)適房的住房保障功能落空，擾亂經(jīng)適房管理秩序，政府的公共財政利益也將因此遭受損失。由此可見，經(jīng)適房禁租規(guī)定的規(guī)范目的具有維護(hù)社會公共利益的正當(dāng)性，依此否定經(jīng)適房租賃合同的效力，能夠通過對規(guī)范目的正當(dāng)性的考察。</p><p>（二）共有產(chǎn)權(quán)模式下經(jīng)適房租賃合同的效力判定</p><p>1．違規(guī)出租行為的民法定位</p><p>購房人違規(guī)出租經(jīng)適房的行為，在本質(zhì)上屬于某一按份共有人（購房人）未經(jīng)其他按份共有人（即住房保障實施機構(gòu)）許可擅自出租共有物的行為。就租賃合同的效力而言，一方面，租賃合同對其他按份共有人（住房保障實施機構(gòu)）不生效力自無疑問。另一方面，由于租賃合同系負(fù)擔(dān)行為而非處分行為，故不因出租人缺少相應(yīng)權(quán)限而無效。</p><p>2．比例原則的具體運用</p><p>（1）合目的性檢驗</p><p>經(jīng)適房租賃合同無效時，購房人須向承租人返還全部租金，而僅得依其產(chǎn)權(quán)份額請求對方予以折價補償。由此，購房人以出租經(jīng)適房牟利的企圖，會因租賃合同被認(rèn)定無效而落空。易言之，以判令經(jīng)適房租賃合同無效作為手段，有助于實現(xiàn)經(jīng)適房禁租規(guī)定之規(guī)范目的，即能通過合目的性檢驗。</p><p>（2）必要性檢驗</p><p>在購房人向他人出租經(jīng)適房的情況下，住房保障機構(gòu)作為另一按份共有人，一方面可對承租人行使所有物返還請求權(quán)，要求其騰退房屋。此時租賃合同有不能行使之虞，任何理性的承租人自會主張解除合同。另一方面，對于已收取的租金，住房保障機構(gòu)也可請求購房者部分返還。如此一來，購房人借出租經(jīng)適房為自身牟利的企圖同樣無法達(dá)成。</p><p>既然有不止一種手段可實現(xiàn)規(guī)范目的，那么自應(yīng)比較二者對當(dāng)事人利益的影響是否有所差別，只有當(dāng)令合同無效對當(dāng)事人利益的影響最為輕微時，才說明這一手段對規(guī)范目的達(dá)成具有必要性。然而，本文所探討的情形卻恰恰相反：其一，抽象的就法律關(guān)系的穩(wěn)定性而言，應(yīng)盡可能地維持合同效力，若無必要則不應(yīng)判令合同無效；其二，維持合同效力更有利于保護(hù)善意承租人。合同無效會使承租人喪失一切合同上的權(quán)利，這種做法極不公平。</p><p>（3）結(jié)論</p><p>以上分析表明，在按份共有的產(chǎn)權(quán)模式下，判令經(jīng)適房租賃合同無效，未能滿足比例原則對手段必要性的要求。因此，不能僅以出租經(jīng)適房違規(guī)為由，而否認(rèn)租賃合同的效力。</p><p>四、違規(guī)出租經(jīng)適房的法律后果</p><p>購房人違規(guī)出租經(jīng)適房，租賃合同雖然有效，但該行為本身還會引發(fā)其他法律后果：首先，住房保障實施機構(gòu)對承租人享有若干請求權(quán)，主要涉及經(jīng)適房以及房屋使用利益的返還問題。其次，就已收取的租金而言，住房保障機構(gòu)得向購房人主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。再次，購房人擅自出租經(jīng)適房違反了經(jīng)適房出售合同的相關(guān)規(guī)定，還將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任。最后，違規(guī)出租經(jīng)適房還會為購房人招致公法上的不利后果，如被處以罰款、責(zé)令騰退房屋等。正是通過這些具體的法律后果，在維持租賃合同效力的前提下，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)防止購房人牟利、維護(hù)社會公共利益的目的。</p>