<p> 房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)是多年來中國經(jīng)濟(jì)最熱門的話題之一，幾乎每年都會成為焦點(diǎn)。但是，無論是限購，還是提高首付比例，亦或提高住房貸款利率，似乎都很難抑制國人買房的熱情。很多城市，租售比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合理的1：250的國際標(biāo)準(zhǔn)，甚至達(dá)到1：1000以上。這樣的投資回報(bào)率連活期利率都有可能趕不上。究竟是什么使得國人義無反顧地投資房地產(chǎn)，把經(jīng)濟(jì)規(guī)律置于腦后呢？這是很多外國人看不懂的地方，也是外國甚至中國很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究不透的地方。</p><p> 國人為什么買房，很多人說是因?yàn)橹袊讼矚g炒房，其實(shí)這里面有些是誤解。很多年前，我跟一個(gè)國外的朋友聊天，他也提出同樣的問題，中國房價(jià)和收入這么不成比例，為什么中國人還這么愿意買房？不怕哪天房價(jià)崩盤嗎？那時(shí)候房價(jià)連現(xiàn)在十分之一都不到。我跟他解釋了我的看法：</p><p>1.中國人的房等于家，沒有屬于自己的房就等于沒有自己的家。租房等于寄人籬下。有自己的房是中國人安身立命的標(biāo)志。結(jié)婚必須有房似乎天經(jīng)地義，也是丈母娘衡量女婿的重要尺碼。這也是中國人買房最剛需的那部分。所以，也有人戲稱房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是丈母娘經(jīng)濟(jì)。</p><p>2.中國人把房當(dāng)成儲蓄，理財(cái)產(chǎn)品。多年的經(jīng)驗(yàn)使得很多中國人相信，房子是比儲蓄更為保值增值的投資品種，風(fēng)險(xiǎn)小，收益大。久而久之，人們形成一種共識，有點(diǎn)閑錢就買房，像買黃金一樣，儲存房產(chǎn)。這可能也是國人與外國人在買房問題上最大的區(qū)別，也是外國人最搞不懂的地方。正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，房地產(chǎn)在中國現(xiàn)在具有很強(qiáng)的金融屬性。</p><p>3.中國個(gè)人投資環(huán)境決定了中國人最主要投資渠道只能是房產(chǎn)。長期以來，中國的股市低迷，波動性大，散戶賺錢的幾率非常小。因此，中國雖然散戶不少，真正把股市當(dāng)成主要投資渠道的人極少。中國人又沒有渠道購買未上市公司的股權(quán)，無法參與初創(chuàng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資。各種P2P平臺又被證明多數(shù)是騙局。只有房產(chǎn)，自己可以決定買賣時(shí)機(jī)，自己可以掌控風(fēng)險(xiǎn)。最多跌的時(shí)候不賣就是了。</p><p>4.中國房地產(chǎn)牽涉的不僅僅是購房者和房地產(chǎn)商的利益，地方政府通過賣地收入成為利益相關(guān)者。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)拉動經(jīng)濟(jì)，牽涉到一大批房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。投資者因此認(rèn)定，政府不會容忍房地產(chǎn)崩盤，每次下跌只是短期波動，成為良好的入市機(jī)會。</p><p>5.中國城市的房產(chǎn)基本都與居民的權(quán)益緊密相連的，特別是學(xué)位，過去還有解決戶口問題，通過購買房產(chǎn)，購買者可以獲取最優(yōu)質(zhì)的教育資源。這也是為什么學(xué)位房熱度非凡，經(jīng)久不衰的原因。買學(xué)位房，用完學(xué)位之后，可以出售，不但收回成本，利潤相當(dāng)可觀，后面有的是等學(xué)位的購房者。這種情況，使得很多購房者根本不擔(dān)心學(xué)位房價(jià)格會跌。</p><p>6.中國人有給子孫留遺產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念，買房不僅僅是為自己居住，還要考慮下一代甚至孫子輩的需求。如果有兒子的，要考慮將來兒子娶媳婦要有房。有女兒的，也要考慮女兒今后日子好過，有個(gè)房，萬一過不好要離婚也不至于無家可歸。有了孫子輩了，更加不得了，孫子孫女要上最好的學(xué)校，沒個(gè)學(xué)區(qū)房可不行。</p><p>7.農(nóng)村人進(jìn)城務(wù)工，出于改變身份的目的，或者孩子不愿意再回鄉(xiāng)的原因，產(chǎn)生了在城市買房的需求。而小城市的人也希望在大城市有套房，便于今后子孫能脫離原有生活圈，上學(xué)看病更便利。因此，產(chǎn)生了鄉(xiāng)下的人在縣城買房，縣城的人在市里買房，市里人在省會或中心城市買房，全國人民到北京買房的奇特現(xiàn)象。</p><p>8.改善性買房，中國人好面子，住大房子是極有面子的事，也是世俗評價(jià)一個(gè)人是否成功的重要標(biāo)志。當(dāng)然，生活好了也想住得更舒服一些，更寬敞一些。因此，換房導(dǎo)致的房產(chǎn)需求也是比較大的。</p><p>9.房地產(chǎn)貸款第一次讓中國人大面積學(xué)會了使用財(cái)務(wù)杠桿，在此之前除了應(yīng)急，中國人一般是不會輕易向銀行借貸的。而使用這個(gè)杠桿讓很多國人的財(cái)富暴增，一線城市或中心城市的居民對此體會最深。同樣工作十來年，使用了房地產(chǎn)貸款的人與從不使用的人財(cái)富差別巨大。某種意義上講，買房并適度使用了房地產(chǎn)貸款的人的收入相當(dāng)于安裝了倍增器。反過來，不買房的人相比而言有時(shí)差不多等于這些年白干了。</p><p> 我想中國人熱衷于買房的主要原因可能就是上述幾點(diǎn)或者與其相關(guān)的因素。以上因素中，又以住房投資需求最為可怕，一旦房產(chǎn)成為金融產(chǎn)品，有了金融屬性，建多少房子都是不夠的。人們把囤房產(chǎn)等同于囤黃金，多多益善。</p><p> 如何改變?nèi)藗儫嶂再I房的大趨勢，真正實(shí)現(xiàn)住房不炒的理想。有人說征收房地產(chǎn)稅就可以達(dá)到這個(gè)目的，我不太同意這樣的看法。征收房地產(chǎn)稅，短期或可影響房價(jià)，但是長遠(yuǎn)看并不能解決問題。大多數(shù)房產(chǎn)擁有者完全可以通過提高租金來將相關(guān)成本轉(zhuǎn)嫁給租房者，從而引發(fā)租房市場價(jià)漲。要解決問題，我想就應(yīng)該真正從以上幾個(gè)關(guān)鍵因素著手。</p><p>1.擴(kuò)大投資渠道，首先要搞活資本市場，特別是股市債市，把房地產(chǎn)投資資金吸引到資本市場。同時(shí)，建立國家主導(dǎo)的巨型投資基金，吸收公眾資金，購買效益好的大型國有企業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的部分國有股份，國家通過出讓部分利益來吸引私人資金投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)。如果拿出10%的國有經(jīng)濟(jì)股份，就會有幾十萬億資金被分流，也讓國民從國家的發(fā)展中同步獲益。</p><p>2.要改變投資房地產(chǎn)百分之百盈利的預(yù)期，要允許房地產(chǎn)價(jià)格下跌，不能房價(jià)一下跌就政府出臺放松房地產(chǎn)調(diào)控政策來救市的局面，讓房地產(chǎn)投資者和其他投資者一樣經(jīng)歷市場風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，房地產(chǎn)市場才不會成為投資者最舒適的市場，熱錢才會慢慢分流到其他投資市場。</p><p>3.逐步改變房地產(chǎn)與居民利益直接掛鉤的做法，使得教育，醫(yī)療資源更平均分布。實(shí)行居住證制度，相關(guān)權(quán)益與實(shí)際居住人掛鉤，租房與購房享受同等待遇。</p><p>4.加快遺產(chǎn)稅立法，遺產(chǎn)稅可以以較低比例征收，目的是逐步改變?nèi)藗兞暨z產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念，也可以促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)市場發(fā)展。</p><p>我能想到辦法很有限，也許還有其他好的辦法，讓國人逐步把投資房產(chǎn)的熱情轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域，但我想這都不是一朝一夕的事情，最根本的還是要擴(kuò)大投資渠道，讓國民有風(fēng)險(xiǎn)較小，收益穩(wěn)定的投資品種，引導(dǎo)熱錢流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。</p>