<p class="ql-block">加拿大的買房流程和中國(guó)的千差萬(wàn)別，如果你決定在加拿大購(gòu)買一套房產(chǎn)，就需要充分了解加拿大的購(gòu)房流程。從預(yù)算到選房，從簽訂購(gòu)房買賣合同，到交收房屋，每一個(gè)過(guò)程都不能馬虎。在此為你詳盡解讀加拿大購(gòu)房全過(guò)程。</p><p class="ql-block">在加拿大買房，首先要找一個(gè)信得過(guò)的經(jīng)紀(jì)幫你或自己通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和線下資源查找房源，確定好房源后，需要依次通過(guò)以下程序，才能最終順利購(gòu)買到自己心儀的房子。</p> <p class="ql-block"><b>1. 明確所需，做好預(yù)算</b></p><p class="ql-block"><b>明確所需 (Set Goal)</b></p><p class="ql-block">首先明確自己的目標(biāo)，是自住，投資，自住兼做生意還是換房？</p><p class="ql-block">自住的話，是以自住為主，投資為輔還是以投資為主，兼顧自??？</p><p class="ql-block">房子買來(lái)主要是自己住還是給孩子或者老人住？</p><p class="ql-block">自住兼做生意的要做的生意大概是什么？面對(duì)主要的是什么客人？</p><p class="ql-block">投資的目的是想將來(lái)升值轉(zhuǎn)手？是買來(lái)拆除重建？還是出租經(jīng)營(yíng)呢？自己能承受的風(fēng)險(xiǎn)有多大等等…</p><p class="ql-block">做到自己心中有個(gè)大概的數(shù)。最好能和專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)討論和咨詢一下，肯定能得到更多的想法和幫助。特別是新移民，對(duì)于新地方的風(fēng)土民情和政策條例還不熟悉，一個(gè)可以信賴的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的建議就更是必不可少了。</p><p class="ql-block"><b>做好預(yù)算(Budgeting)</b></p><p class="ql-block">然后要看看自己的財(cái)政狀況和預(yù)算，是全額付款還是需要貸款？</p><p class="ql-block">需要貸款的要先問(wèn)自己以下的幾個(gè)問(wèn)題<b>：</b></p><p class="ql-block"><b>· 預(yù)算的資金能夠購(gòu)買多少價(jià)位的房產(chǎn)？</b></p><p class="ql-block"><b>· 首付能支付多少？</b></p><p class="ql-block"><b>· 能否承受每月的供款和房屋開(kāi)支？</b></p><p class="ql-block">如果需要貸款，最好到銀行或貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款預(yù)批申請(qǐng)(Pre-approved mortgage)，看銀行能給你什么樣的利率和條件，貸款的金額能到多少。此預(yù)批利率和條件一般可以保留90-120天。此申請(qǐng)不用付費(fèi)。有了這個(gè)貸款預(yù)批申請(qǐng)，能讓你做到心中有數(shù)。既確保信用記錄沒(méi)有問(wèn)題，在看到心儀的房子時(shí)可以迅速出擊，又可以加大談判優(yōu)勢(shì)。</p><p class="ql-block">多倫多的銀行和貸款機(jī)構(gòu)一般建議支付20%以上的首付。如果條件好的話,可以低至5% 首付。</p><p class="ql-block">但是要注意，如低于20%的首付一般需要購(gòu)買保險(xiǎn)。</p><p class="ql-block">新移民如果在信用和各方面條件還不是很成熟下，一般需要35%首付。</p> <p class="ql-block"><b>2. 選好經(jīng)紀(jì)，挑選房子</b></p><p class="ql-block"><b>選好經(jīng)紀(jì) (Sale Representative)</b></p><p class="ql-block">在加拿大買房，通常都通過(guò)經(jīng)紀(jì)進(jìn)行，如果你是買房，不需要向經(jīng)紀(jì)支付任何費(fèi)用。買房經(jīng)紀(jì)與賣房經(jīng)紀(jì)分享賣方所支付的傭金。一個(gè)優(yōu)秀的專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，不僅能更好地協(xié)助買家分析房屋價(jià)值，提供意見(jiàn)如何合理化利用預(yù)算，讓買家能購(gòu)買到自己心儀的房子。</p><p class="ql-block">地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都經(jīng)過(guò)了正規(guī)培訓(xùn)和嚴(yán)格考核。從建筑物構(gòu)造，到國(guó)家，省，市三級(jí)的合同法規(guī)，到銀行貸款操作運(yùn)用，借款法規(guī)，行業(yè)規(guī)則，土地管理制度，所有權(quán)制度，變更，轉(zhuǎn)讓，繼承，評(píng)估，房地產(chǎn)租憑管理，稅務(wù)，地產(chǎn)銷售技能等都要學(xué)懂并能運(yùn)用。得到執(zhí)照后，每?jī)赡暌m(xù)牌。這期間都有一些強(qiáng)制性的訓(xùn)練和考核以保持專業(yè)知識(shí)的更新和職業(yè)道德的達(dá)標(biāo)。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有地產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)資料，其中的很多信息是一般買家無(wú)法獲取的。</p><p class="ql-block">一個(gè)出色的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不單單是買賣房子的好幫手，還是生活上的</p><p class="ql-block">還有地產(chǎn)局是明令禁止沒(méi)有持有效地產(chǎn)執(zhí)照的人員帶買方客人看房。而每位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都需購(gòu)買保險(xiǎn)，以便對(duì)客人和房屋買賣負(fù)責(zé)。經(jīng)紀(jì)一次可以帶買家看若干不同的物業(yè)，節(jié)省買家的時(shí)間，精力。讓買家可以輕松，省心和放心。</p><p class="ql-block">每個(gè)經(jīng)紀(jì)都有自己的專長(zhǎng)和特點(diǎn)。其實(shí)對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，沒(méi)有最好的經(jīng)紀(jì)，只有最適合的經(jīng)紀(jì)。根據(jù)自己的需求和性格，從可靠的途徑找最合適的經(jīng)紀(jì)。</p><p class="ql-block">當(dāng)挑選好經(jīng)紀(jì)之后，買方與買方經(jīng)紀(jì)可簽訂委托，代理，授權(quán)協(xié)議。明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。</p><p class="ql-block"><b>挑選房子 (House Searching)</b></p><p class="ql-block">對(duì)于自己買房的目的和財(cái)政預(yù)算有個(gè)初步的認(rèn)識(shí)，挑選好經(jīng)紀(jì),就可以去搜索和挑選房子了。</p><p class="ql-block">對(duì)房屋的價(jià)值來(lái)說(shuō)，最重要的就是當(dāng)然首先是地段。對(duì)地段選擇其實(shí)就是對(duì)生活方式的選擇。綜合考慮例如鄰居，工作地點(diǎn)，孩子的學(xué)校，銀行，醫(yī)院，交通，購(gòu)物, 治安，社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，人文和自然環(huán)境及升值潛力等因素，再結(jié)合自己的最佳實(shí)際需求做出最后的選擇。這個(gè)過(guò)程您可與買方經(jīng)紀(jì)充分溝通交流。專業(yè)的經(jīng)紀(jì)將結(jié)合你的具體要求和狀況給你提供詳細(xì)的分析和專業(yè)的建議，并篩選適合于你的房源，然后預(yù)約去實(shí)地看房。這樣可以給您節(jié)省大量的時(shí)間與精力，選到最適合您和您家人的房子。</p><p class="ql-block">注意：Multiple ListingService (MLS) 是由加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)擁有的 Listing 系統(tǒng). MLS有兩種: 一種是對(duì)公眾開(kāi)放的MLS, 提供房源大致基本信息，有一定滯后性。另一種MLS系統(tǒng)則是只有地產(chǎn)協(xié)會(huì)正式會(huì)員（地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)）才能進(jìn)入的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。那里的信息是即時(shí)更新的而且可以查詢到各種詳細(xì)背景信息。例如房子之前每次的轉(zhuǎn)手買入價(jià), 周邊房源最近成交價(jià)等.所以這也是選擇合格地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來(lái)買房的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。</p> <p class="ql-block"><b>3. 起草合同，談判，簽訂合同，交定金</b></p><p class="ql-block"><b>起草合同 (Offer)</b></p><p class="ql-block"><b><span class="ql-cursor">?</span></b>術(shù)語(yǔ)叫「下Offer」，這並不是一個(gè)生效的合約。只是買方提出的一個(gè)叫價(jià)和列出各種條件的起草文件。是買方的一個(gè)初步意向, 是買方的叫盤。</p><p class="ql-block"><b>談判 (Negotiation)</b></p><p class="ql-block">一般來(lái)說(shuō)，針對(duì)買方所下的Offer,賣方會(huì)還盤（CounterOffer）。賣方會(huì)針對(duì)你的價(jià)錢與條件作出修改。通常會(huì)有幾個(gè)來(lái)回的談判。一個(gè)出色的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是能運(yùn)用他/她談判技巧和經(jīng)驗(yàn)幫你爭(zhēng)取最好的價(jià)錢和條款。令你買房的風(fēng)險(xiǎn)減到最低，保護(hù)你最大的利益。</p><p class="ql-block">市場(chǎng)熱化的時(shí)期，經(jīng)常出現(xiàn)搶Offer的情況。就是多個(gè)買家同時(shí)看上同一個(gè)房子，大家下Offer, 然後看誰(shuí)的價(jià)格，條件等更符合賣家的要求，最後成功把房子「搶」下來(lái)。通常搶offer都會(huì)以超過(guò)叫價(jià)成交，同時(shí)合同的附加條款 (Conditions) 很少甚至沒(méi)有。</p><p class="ql-block"><b>簽訂合同 (Agreement)</b></p><p class="ql-block">直到雙方的價(jià)錢與條件都能接受，合同協(xié)議經(jīng)買賣雙方簽訂確認(rèn)以後，這份房產(chǎn)合約就算」準(zhǔn)成交」。通常買方經(jīng)紀(jì)會(huì)在Offer里放幾個(gè)附加條款 (Conditions) ，如貸款申請(qǐng)時(shí)間，驗(yàn)房時(shí)間等。一般為5個(gè)工作日（Banking days）。</p><p class="ql-block"><b>交定金 (Deposit)</b></p><p class="ql-block">合同簽訂後買方一般需在24小時(shí)內(nèi)交付約定定金，定金通常約為合同成交金額的5%。</p><p class="ql-block">買方交付銀行本票給賣方的經(jīng)紀(jì)公司，存在其信託賬戶(Trust Account)內(nèi)。這是法律規(guī)定的，絕對(duì)安全。如果Offer裡面有任何一個(gè)附加條款不成立，簽訂的買賣合同無(wú)效時(shí)，定金歸還給買方，不會(huì)有損失。</p> <p class="ql-block">=============================</p><p class="ql-block"><b>Richard Zhou（周宏）</b>大多倫多地區(qū)專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。精通國(guó)語(yǔ)、日語(yǔ)、英語(yǔ)，具有多年的房地產(chǎn)買賣投資經(jīng)驗(yàn)、對(duì)市場(chǎng)分析把握準(zhǔn)確、房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)知識(shí)豐富、談判溝通能力技巧嫻熟，是您在大多倫多地區(qū)置業(yè)、安家、地產(chǎn)投資及物業(yè)管理等方面不可或缺的好幫手。竭誠(chéng)為您在房地產(chǎn)買賣、投資方面提供全方位的、最專業(yè)的服務(wù)！ </p>