<p class="ql-block">新政之后的這一周，大家對(duì)于上海樓市購(gòu)房政策的變化都非常關(guān)注。</p><p class="ql-block">該不該離婚，離婚后能不能買房，現(xiàn)在在上海買房算幾套...隨著政策的變化，大家發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題都關(guān)乎到自己的現(xiàn)實(shí)利益。</p><p class="ql-block">當(dāng)然，有這么一群人無(wú)疑是在新政后的最大得利者，那就是無(wú)房戶家庭。</p><p class="ql-block">很多人都在談?wù)摚?021年剛需買房有多大利好，剛需可以買哪里，剛需中簽率提升了多少，但是卻很少有人關(guān)注：新政的另一面。</p><p class="ql-block">那就是，剛需無(wú)房戶的存在，會(huì)不會(huì)極大地影響到置換客戶的中簽比例？而這群人又是上海樓市最大的購(gòu)買群體，他們今年買房，會(huì)受到怎樣的影響？</p><p class="ql-block">今天這篇文章，就試圖幫大家回答這個(gè)問(wèn)題。</p> <p class="ql-block">首先回答第一個(gè)問(wèn)題，上海有多少比例的無(wú)房戶？</p><p class="ql-block">我們都知道，上海樓市這兩年都是改善為主，但是當(dāng)政策出來(lái)的第一時(shí)間，我還是立刻去拜訪了上海鏈家公司的總部，幸運(yùn)的通過(guò)采訪，得到了這樣的一個(gè)比較靠譜的數(shù)據(jù)：</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block">鏈家上海2020年成交的二手房總量大概在6萬(wàn)套。</p><p class="ql-block">大部分首套剛需客群的成交總價(jià)段在：200-500萬(wàn)。</p><p class="ql-block">去年，他們200-500萬(wàn)總價(jià)段成交占比六成，大約是3.5萬(wàn)套。根據(jù)成交的用戶畫像數(shù)據(jù)顯示，用戶為二套置換的，差不多2.3萬(wàn)套。</p> <p class="ql-block">所以在這么一個(gè)500萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)產(chǎn)品中，其實(shí)真正的首套剛需客戶的占用戶比例為35%，二套置換為65%。</p><p class="ql-block">這意味著2020年，在上海10個(gè)人買房，二套置換的，大概就有7個(gè)人。</p><p class="ql-block">而根據(jù)貝殼研究院2019年對(duì)于“各城市接觸以換房需求為主的經(jīng)紀(jì)人占比”，上海2019年的置換客戶60%，剛需首套客戶40%。</p> <p class="ql-block">這個(gè)數(shù)字，在2018年一份西南財(cái)大統(tǒng)計(jì)的銀行信貸報(bào)告數(shù)據(jù)中，也得到了驗(yàn)證。</p><p class="ql-block">可以看出，上海從2018年開(kāi)始，一直遵循著這樣的規(guī)律分布，換房客戶已經(jīng)成為上海樓市最大的群體。</p> <p class="ql-block">整體來(lái)看，2018-2020年，上海首套剛需在30-40%之間，二套置換為60-70%之間。</p><p class="ql-block">在新政之前，大家去到一個(gè)新盤項(xiàng)目搖號(hào)，100個(gè)認(rèn)籌的客戶里，大約三成是首套剛需，七成是置換。2021年之前，這兩波客戶群體，是被放在了同一起跑線上。</p><p class="ql-block">所以整體來(lái)看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)去年的數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，上海新房總計(jì)開(kāi)盤196次，包含了153個(gè)項(xiàng)目，平均每一個(gè)項(xiàng)目只給客戶留了1.28次機(jī)會(huì)。</p><p class="ql-block">去年的這兩波客戶站在同樣的起跑線上去選房，但從2021年開(kāi)始，情況正向著這30%-40%的無(wú)房家庭去傾斜。</p><p class="ql-block">未來(lái)上海真正實(shí)行無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)政策后，我最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題就是：市場(chǎng)還會(huì)留給每個(gè)置換客戶多少機(jī)會(huì)？</p> <p class="ql-block">目前對(duì)于具體的搖號(hào)環(huán)節(jié)還不知道，但是我們大概得到的信息是這樣的</p><p class="ql-block">圖片</p><p class="ql-block">先讓無(wú)房戶搖號(hào)，然后進(jìn)入非無(wú)房戶家庭搖號(hào)</p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">所以我們測(cè)算這個(gè)算術(shù)題就是先假設(shè)一次搖號(hào)中大概有30%-40%的無(wú)房戶，那么二套需求中簽的概率會(huì)怎么樣</p><p class="ql-block">不要小看這30-40%的比例，它會(huì)影響到所有人的買房決策。</p><p class="ql-block">我們來(lái)看看，剛需無(wú)房戶進(jìn)入一手房市場(chǎng)，它會(huì)對(duì)置換客戶的中簽比例產(chǎn)生多大影響？</p> <p class="ql-block">接下來(lái)，就是一次沙盤推演過(guò)程。</p><p class="ql-block">假設(shè)一個(gè)500萬(wàn)的新盤搖號(hào)，推出100套房源，有200個(gè)人認(rèn)籌，如果其中60個(gè)是首套剛需，140個(gè)是置換客戶。</p><p class="ql-block">這140個(gè)置換客戶要等60個(gè)無(wú)房家庭客戶去優(yōu)先搖號(hào)之后，然后再去搖剩下的40套房源。</p><p class="ql-block">這是一種情況，我們來(lái)算算新政前和新政后，搖號(hào)中簽的幾率分別是多少，這可能才是大家最關(guān)心的問(wèn)題。</p><p class="ql-block">首先，同時(shí)搖號(hào)的，所有人中簽的幾率都是50%；</p><p class="ql-block">當(dāng)30%的無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)，作為置換客戶，你中簽的幾率直接變成了28.5%。</p> <p class="ql-block">當(dāng)一個(gè)新房項(xiàng)目的認(rèn)籌比達(dá)到2:1，置換客戶的中簽率是28.5%。</p><p class="ql-block">當(dāng)一個(gè)新房項(xiàng)目的認(rèn)籌比達(dá)到3:1，置換客戶的中簽率變成了5%。</p><p class="ql-block">這個(gè)數(shù)字從50%變成了28.5%再到5%，其實(shí)就是一個(gè)非常明顯的信號(hào)。</p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block">圖片</p><p class="ql-block">認(rèn)籌比越高，置換客戶買新房的難度就越大。</p> <p class="ql-block">然后大家再看這張圖，去年一整年，上海整個(gè)市場(chǎng)新房的認(rèn)籌比例，大概是這樣的。</p><p class="ql-block">從內(nèi)環(huán)內(nèi)、中內(nèi)環(huán)、外中環(huán)、外環(huán)外，認(rèn)籌比全部都高于1:2，那么其實(shí)每一個(gè)置換客戶在一手房市場(chǎng)，都提前面臨很低的中簽率。</p><p class="ql-block">上海的新房市場(chǎng)的天平，真真正正開(kāi)始像向無(wú)房者傾斜。</p><p class="ql-block">因?yàn)槟銜?huì)發(fā)現(xiàn)，你每去到一個(gè)樓盤認(rèn)籌，總有一批人排在你的前面選房。</p><p class="ql-block">所以，上海樓市今年二套置換在新房市場(chǎng)搖號(hào)只會(huì)越來(lái)越難，也更加被動(dòng)，尤其是在一些熱盤、紅盤里，上車的機(jī)會(huì)可能就是微乎其微的。</p> <p class="ql-block">無(wú)房家庭優(yōu)先選房政策下，影響最大的是置換的人。</p><p class="ql-block">可以預(yù)見(jiàn)的是，無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)，提高了剛需客群中簽的比例，改善置換客群的搖號(hào)壓力會(huì)進(jìn)一步加大。</p><p class="ql-block">與其在新房市場(chǎng)碰運(yùn)氣，新政后如果你要換房，其實(shí)轉(zhuǎn)換到二手房賽道，相比之下才是更好的選擇。</p><p class="ql-block">為什么這么說(shuō)？</p><p class="ql-block">因?yàn)閺娜ツ觊_(kāi)始，上海核心區(qū)位項(xiàng)目的搖號(hào)中簽率正在飛速降低</p><p class="ql-block">在上半年的時(shí)候，上海依然屬于點(diǎn)狀區(qū)域項(xiàng)目高認(rèn)籌的情況，比如前灘或者一些久未供應(yīng)的老城區(qū)。</p><p class="ql-block">但是從去年8月份開(kāi)始，外環(huán)內(nèi)出現(xiàn)整體普遍性的高認(rèn)籌率。</p><p class="ql-block">很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，改善置換都會(huì)是上海樓市的主旋律，與此同時(shí)當(dāng)新政無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)的政策出臺(tái)后</p><p class="ql-block">直接導(dǎo)致的是一手房的改善客戶買到房的概率大幅度下滑，伴隨著開(kāi)盤的等待以及未中簽的失望，整個(gè)市場(chǎng)彌漫的是一種持幣觀望的焦慮。</p><p class="ql-block">而這些情緒讓置換客戶，不得不飛速流向二手房市場(chǎng)。</p><p class="ql-block">當(dāng)然，他們?nèi)绻D(zhuǎn)化到二手房這個(gè)賽道上，形式其實(shí)不也容樂(lè)觀。</p><p class="ql-block">首套剛需優(yōu)先搖號(hào)這個(gè)政策在上海落地，后續(xù)影響是龐大且深遠(yuǎn)的，其影響絕不僅限于新房市場(chǎng)，甚至將蔓延至二手房市場(chǎng)。</p><p class="ql-block">一方面是新房搖號(hào)的更加被動(dòng)，另一方面二手房交易成本提高，很可能會(huì)體現(xiàn)到在掛牌房?jī)r(jià)上，置換客戶很可能是面臨房東的惜售。（增值稅2年變5年）</p><p class="ql-block">你知道嗎？目前上海二手房的庫(kù)存量從11月的5萬(wàn)套，降至現(xiàn)在的3.3萬(wàn)套，直接減少了大約2萬(wàn)套。</p> <p class="ql-block">從這兩天上海鏈家掛牌房源直線下降的態(tài)勢(shì)中，我已經(jīng)隱隱嗅到上海今年二手房市場(chǎng)腥風(fēng)血雨的味道。</p><p class="ql-block">這樣的情況也會(huì)強(qiáng)化一手房在整個(gè)市場(chǎng)的性價(jià)比，導(dǎo)致一手房市場(chǎng)將在今年繼續(xù)火熱，畢竟稅費(fèi)低、總價(jià)低、剛需搖號(hào)有優(yōu)先權(quán)。</p><p class="ql-block">所以可能會(huì)出現(xiàn)，本來(lái)想要買二手的剛需客戶，直接不焦慮了，掌握主動(dòng)權(quán)直接等新房，一個(gè)個(gè)去搖。</p><p class="ql-block">畢竟對(duì)于真正的無(wú)房剛需來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目如果沒(méi)搖到號(hào)，下一個(gè)項(xiàng)目，仍然擁有優(yōu)先權(quán)。</p><p class="ql-block">這是一個(gè)多大的權(quán)利啊，基本沒(méi)有哪個(gè)無(wú)房戶，會(huì)放棄這政策給予的這一把尚方寶劍。</p> <p class="ql-block">上海樓市調(diào)控政策一方面抑制已經(jīng)不太可控的二手，另一方面適度調(diào)整可控的一手。</p><p class="ql-block">將機(jī)會(huì)讓給無(wú)房者，起初是臨港無(wú)房者，現(xiàn)在擴(kuò)散到全市的無(wú)房者。此舉旨在加大貫徹落實(shí)房住不炒這個(gè)政策的初衷，希望城市可以吸引到更多年輕有活力的首套資格購(gòu)房者，讓他們踏實(shí)地在城市安居樂(lè)業(yè)，為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)。</p><p class="ql-block">參考那些已經(jīng)實(shí)施了無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)的城市，比如南京、杭州、蘇州，首套剛需但凡擁有購(gòu)房資格和預(yù)算，這個(gè)群體一定是更加容易買到新房的。</p><p class="ql-block">這兩群人在樓市交匯了，首套剛需今年把你的所有重點(diǎn)放在新房市場(chǎng)吧，這個(gè)賽道里你是最被優(yōu)待的，把握機(jī)會(huì)好好選，你將是最大得利者。</p><p class="ql-block">但是新政也會(huì)有另一面，政策勢(shì)必也會(huì)誤傷到一部分改善置換的客群。</p> <p class="ql-block">但還有一個(gè)問(wèn)題</p><p class="ql-block">如果滿足所有無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)的需求，是不是也會(huì)造成另外一種不公平呢？</p><p class="ql-block">因?yàn)楫?dāng)無(wú)房家庭人數(shù)已經(jīng)差不多達(dá)到，或者超過(guò)供應(yīng)房源數(shù)的時(shí)候，二套置換的家庭面臨的就是：毫無(wú)機(jī)會(huì)。</p><p class="ql-block">而根據(jù)其他城市的經(jīng)驗(yàn)</p><p class="ql-block">新房樓盤在每次推盤時(shí)，只會(huì)拿出一部分房源優(yōu)先給無(wú)房家庭，搖號(hào)一次后，沒(méi)搖到的和有房家庭一起再搖一次號(hào)，提高無(wú)房家庭買到房的機(jī)會(huì)，同時(shí)保證置換客戶也能選到房。</p><p class="ql-block">雖然，我們現(xiàn)在還不知道，上海優(yōu)先搖號(hào)政策的細(xì)則會(huì)怎么落實(shí)。</p><p class="ql-block">我們可以拿杭州、深圳、南京城市的做法，來(lái)作為參考。</p><p class="ql-block">杭州是從2020年7月2日起，均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目，對(duì)于無(wú)房家庭的房源保障比例一般不低于50%。</p><p class="ql-block">南京是商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無(wú)房家庭每批次提供房源不低于30%。</p><p class="ql-block">深圳實(shí)行積分制，無(wú)房家庭可積50分，占比最大頭，可見(jiàn)無(wú)房家庭在其中也是占有搖號(hào)優(yōu)勢(shì)的。</p> <p class="ql-block">這樣一來(lái)，雖然無(wú)房家庭機(jī)會(huì)更大，但是也保證了置換客戶有一定比例的房源可以去搖，其實(shí)不失為一個(gè)相對(duì)公平的辦法。</p><p class="ql-block">還有一點(diǎn)，新政中的“無(wú)房家庭”、“自住需求”如何衡量？</p><p class="ql-block">比如郊區(qū)90平三房劃定為自住需求，這是合理的。但是1000萬(wàn)豪宅，或者市中心大平層，又算不算自住需求呢？</p><p class="ql-block">具體上海究竟會(huì)如何去落實(shí)無(wú)房家庭首先搖號(hào)政策，可能會(huì)是總價(jià)，或是單價(jià)和房型，后續(xù)必定會(huì)有更清晰的劃分。</p><p class="ql-block">至于有人提到賣掉房以后算不算無(wú)房等等各種情況或者漏洞，杭州、蘇州、南京也是有各種補(bǔ)丁和細(xì)則的，相信上海會(huì)有全面細(xì)致的考慮。</p> <p class="ql-block">這一次新政的出臺(tái)，其實(shí)也代表著上海樓市進(jìn)入了下一個(gè)周期，同時(shí)也會(huì)開(kāi)啟下一個(gè)10年甚至是20年的變化。</p><p class="ql-block">未來(lái)，在上海首套剛需這一波客戶得到的是政策的絕對(duì)善待。</p><p class="ql-block">更低的首付、稅費(fèi)、利率、更高的中簽率和優(yōu)先選擇權(quán)，所以剛需買房記得要穩(wěn)，同時(shí)也要堅(jiān)定，特別是今年。</p><p class="ql-block">而對(duì)于置換的客戶來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)檫@一波人優(yōu)先權(quán)的空降，盡早的對(duì)市場(chǎng)變化清醒地判斷和認(rèn)知</p><p class="ql-block">當(dāng)我們看到新盤認(rèn)籌比太高的時(shí)候，不如盡早轉(zhuǎn)換到二手房賽道，才是更理智的選擇。</p>