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ABC分析：澳儲(chǔ)備銀行為何不愿叫停房地產(chǎn)熱潮

AUST333

<p class="ql-block"><span style="color: rgb(100, 100, 100); font-size: 15px;">澳大利亞全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱。</span><span style="font-size: 15px;">(</span><span style="font-size: 15px; color: inherit;">ABC Gold Coast: Dominic Cansdale</span><span style="font-size: 15px;">)</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 18px;"> 由于新冠疫情的緣故，看房需要遵守防疫措施，且有時(shí)間限制，但每個(gè)周末，澳大利亞全國(guó)各地排隊(duì)看房的人卻絡(luò)繹不絕。</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">無(wú)論是待售物業(yè)內(nèi)的私家車道上，還是物業(yè)外的街道上都擠滿了看房的人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已不再像往日那樣傾心于使用各種花哨的銷售手段，如今他們的主要任務(wù)是維持好看房人群的公共秩序，抵擋一擁而上的各種簽約請(qǐng)求。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">買房的競(jìng)爭(zhēng)很激烈。一對(duì)對(duì)的年輕伴侶都虎視眈眈地注視著彼此每一對(duì)看房的人都有可能成為自己追逐“偉大的澳大利亞夢(mèng)”的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">上周四，網(wǎng)上一登出待售房產(chǎn)信息后，各種急切的買房詢問(wèn)、出價(jià)蜂擁而至。很多房產(chǎn)在幾天內(nèi)就能售出。拍賣大多采取“荷蘭式拍賣”（又稱“減價(jià)式拍賣”），而且都是秘密進(jìn)行的，透明度極低。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">最終價(jià)格通常遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的參考范圍，也遠(yuǎn)高于買方手頭的首付準(zhǔn)備款。這對(duì)于占比三分之二，擁有房地產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一筆財(cái)富，但對(duì)那些拼命想分一杯房產(chǎn)繁榮之“羹”的人來(lái)說(shuō)，絕對(duì)讓人心痛不已。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">對(duì)于任何想?yún)⑴c其中的人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱令人震驚，甚至讓人不安。今年3月，澳大利亞房?jī)r(jià)的上漲速度達(dá)到32年來(lái)的最高點(diǎn)，但幾乎沒有人會(huì)對(duì)此感到意外。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">然而，到目前為止，有關(guān)部門堅(jiān)決拒絕管控房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種瘋狂。</p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">2021年3月份，澳大利亞各首府城市的房?jī)r(jià)上漲情況驚人。(</span><span style="font-size: 15px; color: inherit;">ABC News: Alistair Kroie</span><span style="font-size: 15px;">)</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><br></p><h2>監(jiān)管機(jī)構(gòu)“靜觀其變”</h2><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">澳大利亞審慎監(jiān)管局</p><p class="ql-block">（Australian Prudential Regulation Authority,&nbsp;APRA）主席韋恩·伯恩斯（Wayne Byres）在上周的兩次演講中明確地總結(jié)了他的態(tài)度。</p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">澳大利亞審慎監(jiān)管局主席稱，他的職責(zé)不是確保房?jī)r(jià)合理。(</span><span style="font-size: 15px; color: inherit;">Supplied: APRA</span><span style="font-size: 15px;">)</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">?</span></p><p class="ql-block">作為這個(gè)銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，伯恩斯表示，他的職責(zé)不是確保住房?jī)r(jià)格合理，而是保護(hù)銀行系統(tǒng)的完整性。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這并不是說(shuō)這兩個(gè)目標(biāo)相互排斥。房?jī)r(jià)出現(xiàn)類似如今的瘋狂態(tài)勢(shì)時(shí)，歷史上往往出現(xiàn)的是寬松的貸款標(biāo)準(zhǔn)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">審慎監(jiān)管局的負(fù)責(zé)人和澳聯(lián)儲(chǔ)（即央行）行長(zhǎng)菲利普·洛（Phil Lowe）都堅(jiān)稱，他們正在密切關(guān)注貸款標(biāo)準(zhǔn)，并準(zhǔn)備在情況惡化時(shí)采取行動(dòng)。但到目前為止，雙方都不打算阻止這股狂潮。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">與以往的繁榮不同，本次房產(chǎn)市場(chǎng)熱潮是由房屋自住者，尤其是首次購(gòu)房者推動(dòng)的。幾年前深陷房地產(chǎn)市場(chǎng)“沼澤”的投資者一直無(wú)法抽身，直到最近情況才出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。在嗅到了風(fēng)向變化，感到有可能輕松獲取資本利得后，他們都在抽身而退。</p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">在截止今年2月的一年中， 住房貸款激增49%。(</span><span style="font-size: 15px; color: inherit;">ABC News: Ian Verrender</span><span style="font-size: 15px;">)</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">?</span></p><p class="ql-block">該圖表顯示，截至2月份的一年中，住房貸款激增近49%，首次購(gòu)房者的購(gòu)房活動(dòng)大幅增加。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">鑒于利率處于創(chuàng)紀(jì)錄低點(diǎn)（四年期固定利率低于1.9%），再加上州和聯(lián)邦政府出臺(tái)的旨在鼓勵(lì)首次置業(yè)的計(jì)劃，完全有理由預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)還將繼續(xù)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">對(duì)于許多首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，房貸還款只比所支付的租金略高，在某些情況下甚至更低。</p><p class="ql-block"><br></p><h2>不該出現(xiàn)的房地產(chǎn)繁榮</h2><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">理論上，這種房地產(chǎn)繁榮是不應(yīng)該發(fā)生的。</p><p class="ql-block">一個(gè)世紀(jì)以來(lái)，由于出生率低和完全沒有移民，澳大利亞人口首次出現(xiàn)下降。我們剛剛從一個(gè)世紀(jì)以來(lái)最嚴(yán)重的衰退中走出來(lái)，目前失業(yè)率仍然很高。住房需求按理說(shuō)應(yīng)該是低迷的。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">不僅如此，在聯(lián)邦政府的住宅建設(shè)計(jì)劃的推動(dòng)下，建筑業(yè)在新冠疫情期間幾乎沒有中斷。住房供給應(yīng)該有所增長(zhǎng)。</p><p class="ql-block">任何一名上過(guò)一點(diǎn)高中經(jīng)濟(jì)學(xué)課的孩子都知道，按理來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)該暴跌才對(duì)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">但在整個(gè)金融系統(tǒng)中流動(dòng)的廉價(jià)現(xiàn)金已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)了人口的減少。盡管潛在的住房供應(yīng)正在上升，但由于一些不為人知的原因，面向市場(chǎng)的住房存量出現(xiàn)了大幅下降。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">根據(jù)房地產(chǎn)分析咨詢機(jī)構(gòu)核心邏輯（CoreLogic）的數(shù)據(jù)，上市出售的房屋數(shù)量已跌至創(chuàng)紀(jì)錄低點(diǎn)，比5年平均水平低30%。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">隨著房產(chǎn)供需動(dòng)態(tài)的逆轉(zhuǎn)，資金的權(quán)重將繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，這將繼續(xù)給本已火熱的市場(chǎng)“添油熾薪”。</p><p class="ql-block"><br></p><h2>脆弱的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇</h2><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">儲(chǔ)備銀行希望房?jī)r(jià)和股市穩(wěn)步上漲。(</span><span style="font-size: 15px; color: inherit;">ABC Gold Coast: Sarah Cumming&nbsp;</span><span style="font-size: 15px;">)</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一談到經(jīng)濟(jì)，最近的消息一直都是利好的。失業(yè)率遠(yuǎn)低于去年底的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)得比預(yù)期快得多。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">但形勢(shì)依然脆弱。在全球方面，新冠病毒新型毒株正在出現(xiàn)，全球疫苗推廣的速度滯后于預(yù)期，復(fù)蘇充其量只是小范圍的好轉(zhuǎn)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">澳大利亞本地工資幾乎沒有增長(zhǎng)，商業(yè)投資疲軟，大部分復(fù)蘇都是由聯(lián)邦政府刺激措施推動(dòng)的。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">根據(jù)儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)菲利普·洛的觀點(diǎn)，我們還需要幾年的時(shí)間才能真正說(shuō)脫離了險(xiǎn)境。這就是為什么他承諾在未來(lái)三到四年內(nèi)保持超低利率。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">澳大利亞儲(chǔ)備銀行希望房?jī)r(jià)和股市穩(wěn)步上升。資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)增加財(cái)富、提振信心，進(jìn)而推動(dòng)消費(fèi)的改善和可持續(xù)增長(zhǎng)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">這就是他一直在淡化房?jī)r(jià)泡沫的原因。他更希望事情自然解決，讓新增住房存量和人口減少發(fā)揮他們神奇的“魔力”。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">然而，到目前為止，這種“魔力”并沒有起到作用。這就引出了一個(gè)問(wèn)題：對(duì)于我們剛剛經(jīng)歷的房?jī)r(jià)上漲，行長(zhǎng)先生還能忍受多久？</p><p class="ql-block"><br></p> <h2><br></h2><h2>澳大利亞儲(chǔ)備銀行能做些什么？</h2><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">對(duì)于知情人士來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)備銀行的措施被稱為宏觀審慎調(diào)控。本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這些都是限制銀行放貸程度的工具。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">屆時(shí)，購(gòu)房首付款可能是20%甚至更多，而不是10%。貸款額可能限制在貸款者收入的三倍，而非六倍。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">無(wú)論采取其中哪一種措施或者二者兼施，可貸款金額都會(huì)受到限制，可還款金額也會(huì)因此受到限定。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">多年來(lái)，澳大利亞央行對(duì)這些手段嗤之以鼻，認(rèn)為利率變動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)管控唯一的真正武器。</p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">然而，四年前，澳大利亞儲(chǔ)備銀行突然對(duì)投資者的實(shí)施管控，而且收效甚好。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">當(dāng)時(shí)，只償還利息貸款（Interest-only loans是房地產(chǎn)投資者的首選借貸工具）雖說(shuō)沒有完全取締，但受到嚴(yán)格限制，迫使許多投資者退出房產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">現(xiàn)在，澳大利亞央行則面臨著一個(gè)兩難的選擇。一方面，房?jī)r(jià)長(zhǎng)得越高，以后的局面就越難收拾。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">另一方面，如果現(xiàn)在叫停房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，甚至是減緩繁榮，則可能會(huì)擾亂信心，破壞經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。</p><p class="ql-block"><br></p> <p class="ql-block"><b style="font-size: 15px;">本文版權(quán)歸澳大利亞廣播公司（ABC）所有。</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">https://www.abc.net.au/chinese/2021-04-02/why-the-rba-is-reluctant-to-stop-the-housing-boom/100046888 (原文鏈接)</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">?</span></p><p class="ql-block" style="text-align: center;"><span style="font-size: 15px;">點(diǎn)擊以下鏈接瀏覽已發(fā)布資訊??</span></p><p class="ql-block"><a href="http://www.kamkm888.com/3ijhczb6?share_from=self" rel="noopener noreferrer" target="_blank" style="background-color: rgb(255, 255, 255); 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