加強條例宣傳規(guī)范物業(yè)管理

清香茉莉

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，業(yè)主在享受良好宜居環(huán)境的同時，物業(yè)管理的矛盾日益凸現(xiàn)。如何解決業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾？業(yè)主如何維護自己的合法權(quán)益？ 　　要讓物業(yè)和業(yè)主和諧共處，需要物業(yè)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和增強為業(yè)主服務(wù)的能力，也需要業(yè)主不斷提升對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識、對物業(yè)管理政策法規(guī)的知曉度和認(rèn)知度。 　　1、什么是物業(yè)管理？ 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 2、物業(yè)管理服務(wù)費成本有哪些構(gòu)成？ 《山西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第十一條規(guī)定：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險、和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)該通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。　　 3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行哪些義務(wù)？ 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二章第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 4、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有哪些權(quán)利？ 《山西省物業(yè)管理條例》第三章第二十四條：物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利（1）根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；（2）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費用；（3）選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)；（4）制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會審議通過，或者經(jīng)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主書面同意后執(zhí)行。　 　　5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有哪些禁止的行為？ 《山西省物業(yè)管理條例》第七章第四十七條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為（1）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外；（2）違法修建建筑物、構(gòu)筑物；（3）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地，擅自移動、拆改共用設(shè)施設(shè)備；（4）擅自設(shè)置營業(yè)攤點；（5）占用、損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；（6）擅自在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；（7）擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；（8）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（9）利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；（10）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。 6、物業(yè)的共用部位有哪些？ 《山西省物業(yè)管理條例》第九章第六十四條：本條例所稱共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。　 7、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備包括哪些？ 《山西省物業(yè)管理條例》第九章第六十四條：本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(庫)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 《山西省物業(yè)管理條例》第七章第五十一條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任和費用。這些不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備。 　　8、專項維修資金的用途 《山西省物業(yè)管理條例》第七章第五十五條：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 9、專項維修資金的使用 《山西省物業(yè)管理條例》第七章第五十五條：專項維修資金按照下列規(guī)定使用（1）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出; （2）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出; （3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。 　　10、物業(yè)費的交納 《山西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第十五條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)費用或者物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。　 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 11、住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議包括哪些內(nèi)容？ 中華人民共和國建設(shè)部令第110 號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章第十六條：裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:（1）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；（2）裝飾裝修工程的實施期限;（3）允許施工的時間；（4）廢棄物的清運與處置；（5）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（6）禁止行為和注意事項；（7）管理服務(wù)費用；（8）違約責(zé)任；（9）其他需要約定的事項。 12、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有哪些禁止行為？ 中華人民共和國建設(shè)部令第110 號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第二章第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為:（1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。 本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。