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| <p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(237, 35, 8); font-size:22px;">自治 — 物業(yè)管理的良策</b></p><p class="ql-block" style="text-align:center;">大崗人 2022.7.29</p><p class="ql-block"> 隨著社會的發(fā)展，國家要求生活社區(qū)與原附屬的國企或集體所有制企業(yè)分離，目的是給這些老企業(yè)減輕負擔，以利于他們與年輕的新生公司公平競爭。 </p><p class="ql-block"> 社區(qū)，是重要的社會組成部分，從正理上講，社區(qū)應由國家機構的最基層部分——居委會來管，但國家沒有這樣做，他不愿把老企業(yè)卸掉的包袱再背到自己身上，而是把社區(qū)交給了物業(yè)管理公司去管。</p><p class="ql-block"> 這樣，人民群眾除了教育、醫(yī)療、房子以外，又多了一重物管的負擔。</p><p class="ql-block"> 實際上，這種甩包袱的做法與國家投巨資扶貧的理念完全背道而馳。</p><p class="ql-block"> 物業(yè)公司怎么來的？可以說，物業(yè)公司是產(chǎn)業(yè)化在社區(qū)管理這一塊蔓延的產(chǎn)物，而房地產(chǎn)商不斷開發(fā)出的新社區(qū)是它的助產(chǎn)士和助長劑。</p><p class="ql-block"> 國土原本不能買賣，如若確屬國家需要，征用后對原來世代依附于該土地上生存的民眾給予妥善安置。改開后，政府以高價把土地出售給房地產(chǎn)開發(fā)商，或是由房地產(chǎn)開發(fā)商有償改造城郊村，返還給農(nóng)民的房子和農(nóng)民本身，依舊由原行政村的村委會管理，而新產(chǎn)生的樓房新社區(qū)，由新的居委會管理，但他們只管人，不管物。于是物業(yè)管理公司說，我來管，但不能白管，要收費。</p><p class="ql-block"> 你管理、收費應該是公共區(qū)域呀，怎么還收到家里來了。我家的衛(wèi)生你給打掃過嗎？我家的東西壞了，你給免費修過嗎？答：當初賣房子就是強加公攤賣的，現(xiàn)在收物業(yè)費當然是連私家面積一塊兒收??！ </p><p class="ql-block"> 國家倡導的社企分離，一方面減輕了老企業(yè)的負擔，另一方面卻加重了原社區(qū)職工群眾的負擔。所謂的物業(yè)費原來是沒有的，如今平白無故被多割了一道韭菜，現(xiàn)在不光要掏樓房、道路、水暖、電梯等的維修費，環(huán)境衛(wèi)生費等，另外，還要掏管理人員的工資和獎金，物業(yè)公司年底還要有剩余利潤，還要給國家交一部分稅收呀。各種費用加起來，讓業(yè)主在精神和經(jīng)濟能力上著實難以承受。何況許多地方管理服務不到位，業(yè)主認為費管不符，矛盾不斷，業(yè)主怨聲載道。</p><p class="ql-block"> 結果是，類似醫(yī)患關系的物業(yè)（物業(yè)公司與業(yè)主）矛盾來了，業(yè)主嫌費管不符，或是管費太高，故抗費不交。</p><p class="ql-block"> 那么，這個矛盾有沒有解決的辦法呢？有，這就是“社區(qū)物業(yè)自治管理”。既然社區(qū)物業(yè)這一塊國家不愿管，那就業(yè)主當家作主，自己管理自己。這種自治管理模式才是最適合中國社區(qū)的中國社會主義特色的管理模式，完全應該把這種管理模式當做一種管理體制和基本國策，在中國的社會架構中予以法律確定。</p><p class="ql-block"> 自主管理的意思就是：本社區(qū)“有產(chǎn)者”聯(lián)合起來，通過民主程序建立自治組織，確立自治規(guī)范、自主決定本小區(qū)范圍內的公共物業(yè)事項，維護本社區(qū)內全體業(yè)主的公共權益。</p><p class="ql-block"> 自主管理的出發(fā)點和落腳點都是自己管好自己的權益，同時消除矛盾，增添和諧，減少社會成本，減輕國家負擔。因此，它是一種社會正能量的體現(xiàn)，在法律和道德層面上，都是合情合理的。如能實行物業(yè)自治，真是好上加好。</p><p class="ql-block"> 業(yè)主自主管理自己社區(qū)的權益事物，能管好嗎？能！截止目前，這種自治管理的典范已經(jīng)為數(shù)不少。自主管理自己的權益，這是人類最擅長的事情，在當下的中國尤其可以。在一輪又一輪殘酷的疫情較量中，人們與政府的默契配合和自發(fā)的自救，就是最好的證明。如若配以完善的制度規(guī)范保障，肯定能夠管好。</p><p class="ql-block"> 這種自治管理的模式該不該允許和提倡呢？當然應該，并應予以大力全面推廣。事物是多樣性的，社會是多元化的。國家制度可以一國兩制，企業(yè)制度可以公企、私企，央企、地企、集體企業(yè)和個企，社區(qū)管理當然也應該物業(yè)公司和自治管理雙花競艷。</p><p class="ql-block"> 實際上，我認為應該是自治管理一花獨放，把物業(yè)公司的職能徹底轉變，轉變?yōu)榕浜戏沼谡麄€社會所有社區(qū)物業(yè)管理的維修服務保障公司。</p><p class="ql-block"> 全國的社區(qū)如果都采取這種自治管理，它將會產(chǎn)生一種強大的社會效應。舉例說，三峽水庫建成數(shù)年以后，逐漸改變了大西北的氣候，荒漠竟然慢慢變綠長出了青草，這完全是出乎當初設計以外的效應。自治管理將如同三峽水庫，將會改變社會風氣并提高國民素質，改變其自由散漫為富有組織紀律性，改變其事不關己高高掛起為熱心關注公共事務，減少矛盾創(chuàng)造和諧，改善懶惰增強體質。試想，中國這個碩大的肌體，從此竟然有了一種自我管理的強大自愈功能，無形中大大提高了國民自我管理的能力和素養(yǎng)，這是不是國家肌體強壯的體現(xiàn)？這是不是一種三峽式的意外收獲！</p><p class="ql-block"> 總之，它的好處絕不止這些。這種自治管理的制度絕對是富民強國的秘藥良方，它的普遍實行，將會使國家和國民在精神和物質兩方面有一個質的提高。</p> <p class="ql-block"> 自治管理的首要，是社區(qū)內的全體業(yè)主推舉代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會應當以代表和維護本社區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益為宗旨。為了盡量多的彰顯全體業(yè)主的話語權，根據(jù)樓層的高低多少，每個單元至少應推舉出一位以上的代表。</p><p class="ql-block"> 由業(yè)主代表大會再選出社區(qū)物業(yè)自治管理委員會。社區(qū)物業(yè)自治管理委員會是業(yè)主代表大會的常務管理執(zhí)行機構。管理委員會設一主任，下設若干事務組，如衛(wèi)生管理、樓舍維修、上下水及供暖管道維修、電梯維修、公告管理、門衛(wèi)管理、盈利設施管理等。不搞重疊機構，不設閑散人員，每個樓的樓長由管委會的委員兼任，各個事務組的管理人員一律由管委會的委員和代表大會的代表兼任。</p><p class="ql-block"> 業(yè)主代表大會的代表可以有上班人員，管委會的委員必須是退休人員，且年齡應在六十——七十之間，以便具備充沛精力全職參與社區(qū)的物業(yè)管理。</p><p class="ql-block"> 社區(qū)物業(yè)自治管理委員會應隸屬于居委會的管轄，但居委會不應干預其物業(yè)管理的業(yè)務，社區(qū)物業(yè)自治管理委員會完全是以自主的、自負盈虧的模式運營管理。</p><p class="ql-block"> 自治管理的二要是制定業(yè)主代表大會制度和事物管理的典章制度，系統(tǒng)的規(guī)章制度和管理規(guī)范是自主管理的重要保證。只要有了這些典章制度，就是鐵打的營盤流水的兵，不管管理人員一屆又一屆怎么變化，程序性的工作都可按照既有規(guī)范執(zhí)行和核查。臨時出現(xiàn)的新的非程序性工作，請示主任委員批準后執(zhí)行。各種規(guī)范在運行中不斷改進完善。</p><p class="ql-block"> 自主管理的三要是劃定社區(qū)盈利資產(chǎn)，協(xié)商原單位盡量多一些讓渡盈利資源。這些資源不管是自營還是外租，只要管理運營得當，將會創(chuàng)造一大筆可觀的收入，用來支付社區(qū)物業(yè)管理的支出。物業(yè)費根據(jù)上年創(chuàng)收多少浮動收繳，而且肯定比別人管理成本低廉。</p><p class="ql-block"> 自治管理人員的待遇。自治管理委員會的管理人員，因為已經(jīng)收入一份退休金，所以奉獻為主，報酬為輔，月底結清，不設年終獎。具體多少，由業(yè)主代表大會商議確定執(zhí)行。</p><p class="ql-block"> 社區(qū)物業(yè)自治管理屬于專業(yè)化的、社會化大協(xié)作的模式管理，它的對口配套單位應該是物業(yè)維修服務公司。自治管理社區(qū)不應養(yǎng)設維修功能的機構，不應該麻雀雖小肝膽俱全，這些維修機構應當是社會化的，應當為社會上所有社區(qū)的物業(yè)管理服務，故此才能發(fā)揮更大效用，創(chuàng)造更多的社會和企業(yè)效益。為了保證服務質量，這種維修公司在一個城市或地域內，必須具備至少三至四個以上權益獨立的運營公司。因此，當下的物業(yè)管理公司的管理職能必須轉化為維修服務職能，這一點需要國家來出面強制轉化。</p><p class="ql-block"> 什么樣的社區(qū)適合于物業(yè)自治？所有的社區(qū)都適合，都必須自治。但規(guī)模小一些的社區(qū)，和規(guī)模雖然大，但大多數(shù)業(yè)主原屬于一個企業(yè)職工的社區(qū)更利于實行物業(yè)自治。</p><p class="ql-block"> 前面說的大而遠，下面說點兒小而近的。我們社區(qū)就適合于自治管理。其一，我們社區(qū)規(guī)模雖然大，但99%的業(yè)主曾經(jīng)共同屬于同一個企業(yè)單位，同為同事，關系熟絡、密切，溝通方便，具有維護共同權益的感情基礎。其二，我們社區(qū)的業(yè)主學識普遍較高，素質也相對較高，受管應力良好，管理人才自然也不缺。其三，我們社區(qū)公共盈利資源很多，只要管理得當，必然創(chuàng)收盈余，對物業(yè)自治管理是一個有力的支持。</p><p class="ql-block"> 總之，我認為我們社區(qū)具備社區(qū)自治管理的優(yōu)越條件。</p><p class="ql-block"> 最后，我提出倡議并呼吁，希望在國家有關部門的指導下，盡快走出社區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的誤區(qū)，盡早全面改制，大力推廣社區(qū)自治管理、維修服務公司輔助、提高國民素質這一富民強國的、中國社會主義特色的社區(qū)管理體制。</p> <p class="ql-block" style="text-align:center;"><b style="color:rgb(22, 126, 251); font-size:22px;">附錄：</b></p><p class="ql-block">《物業(yè)管理條例》 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。</p><p class="ql-block"> 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。</p><p class="ql-block">《中華人民共和國民法典》第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：</p><p class="ql-block">（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；</p><p class="ql-block">（二）制定和修改管理規(guī)約；</p><p class="ql-block">（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；</p><p class="ql-block">（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；</p><p class="ql-block">（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；</p><p class="ql-block">（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；</p><p class="ql-block">（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；</p><p class="ql-block">（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；</p><p class="ql-block">（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。</p><p class="ql-block"> 業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。</p>