小區(qū)業(yè)主的合法維權方式有哪些？

蘭州市城關區(qū)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

小區(qū)業(yè)主可能會遇到物業(yè)公司侵權的行為，比如物業(yè)費太高、小區(qū)管理不好等等。在過去，大部分小區(qū)業(yè)主都會忍忍就算了，而現(xiàn)在大部分人會通過法律途徑合法維權。那么，小區(qū)業(yè)主的維權方式有哪些？ （一）行政途徑投訴。對于有關小區(qū)規(guī)劃、房產證的辦理、房屋質量等出現(xiàn)的問題，業(yè)主可以向當?shù)卣慕ㄔO行政部門、消費者權益保護協(xié)會、質量監(jiān)督部門反映。對于小區(qū)物業(yè)管理問題，根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。（二）法律途徑1、行政訴訟。主要是對當?shù)胤康禺a行政主管部門提起行政復議、行政訴訟。2、民事訴訟。就是對開發(fā)商、物業(yè)公司提起民事上的違約或侵權之訴。違約中的“約”指購房的買賣合同、業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同。侵權中的“權”包括公民的私有財產不受侵犯的權利、業(yè)主享受優(yōu)質的物業(yè)管理服務以及居住環(huán)境的權利、公民的消費權益等人身權利和財產權利。出現(xiàn)這類糾紛時業(yè)主可以將糾紛訴至法院或直接向當?shù)厝藗兎ㄔ浩鹪V，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。3、仲裁。這是指業(yè)主與物業(yè)公司雙方發(fā)生糾紛后，根據(jù)我國《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)公司中的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業(yè)公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。 （三）其他途徑1、業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商解決。《物業(yè)管理條例》中已經對業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)公司之間的權利和義務作出了明確規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)公司可以依據(jù)有關的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的規(guī)定，自愿平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。2、由第三人調解。這是指業(yè)主與物業(yè)公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎上達成調解協(xié)議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業(yè)公司所在地的人民調解委員會進行調解。3、更換物業(yè)公司。如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意，則業(yè)主可以更換物業(yè)公司。按照我國目前的購房程序看，購房人要與開發(fā)商簽訂購房合同。同時在使用統(tǒng)一印發(fā)使用的格式房產買賣合同時，會有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業(yè)公司代管的條款。因此，購房者須受到開發(fā)商為其選聘的物業(yè)公司所簽訂的前期物業(yè)服務合同的約束，并接受其物業(yè)管理服務。在實踐中，許多物業(yè)管理公司通常以此為由，主張業(yè)主無權更換物業(yè)公司。《民法典》及《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定廣大業(yè)主有權選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。《民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權重新選擇物業(yè)公司為其提供物業(yè)管理服務。