關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯項目用地適用法律問題的探討

冰天雪地

近年來，關(guān)于老舊小區(qū)安裝電梯問題在網(wǎng)上炒得火熱，一些地方政府相繼出臺了小區(qū)加裝電梯的實施方案，并給予相應的補貼。但是，由于一些法律關(guān)系沒有理清，高層與低層住戶之間的利益難以平衡，導致在安裝過程中糾紛不斷，并出現(xiàn)多個法院的判例。當然，這些判例無一例外地支持加裝電梯方，出現(xiàn)一邊倒的局面。對此，筆者不敢茍同。下面，筆者就老舊小區(qū)加裝電梯項目用地適應法律問題進行探討，以期起到拋磚引玉的作用。一、老舊小區(qū)加裝電梯占用土地的權(quán)屬問題。2003年修訂的《住宅設計規(guī)范》規(guī)定，七層及七層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米高度時，必須設置電梯。也就是說，老舊小區(qū)需要加裝電梯的樓層一般都在6層以下?？梢钥隙?，需要加裝電梯的樓房內(nèi)原來并沒有設計電梯井房，勢必要在樓房建筑之外的地盤上建基座和電梯間，主要占用原有的通道、停車位及綠化帶用地。根據(jù)《民法典》第二百七十四、二百七十五條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、停車位，除了屬于公共道路、綠地及通過買賣、附贈或者租賃等方式取得的車位外，均屬于業(yè)主共有。這里的業(yè)主指的是小區(qū)全體業(yè)主，而不是加裝電梯的樓棟業(yè)主。二、老舊小區(qū)加裝電梯占用土地取得的方式。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第八條、第二十三條之規(guī)定，我國現(xiàn)行取得土地使用權(quán)的方式主要是出讓和劃撥。土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。由于我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)改革是從無償變有償?shù)倪^程，從時間上來劃分的話，自1990年5月19日國務院第55號令發(fā)布《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以后，小區(qū)取得的土地使用權(quán)，基本都是以有償出讓方式取得，在此之前都是以無償劃撥方式取得。三、老舊小區(qū)加裝電梯的行為不屬于改建和重建。改建、重建是指在原有的建筑物基礎上進行改造或重新建設，而老舊小區(qū)住宅樓里沒有規(guī)劃電梯井房，無法通過房屋原有建筑內(nèi)部加裝電梯，不屬于改建、重建范圍，故不適用《民法典》第二百七十八條第（七）項之改建、重建應當由四分之三以上業(yè)主同意的規(guī)定。當然，在現(xiàn)實中有多地出現(xiàn)了安裝電梯糾紛的法院判例，其主要依據(jù)是《民法典》第二百七十八條第（七）項之四分之三以上業(yè)主同意的規(guī)定。但是，我國不是判例法，法院的每一個判例都是個案，不能普遍適用。四、老舊小區(qū)加裝電梯用地行為適應《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。加裝電梯之前擬占用的通道、綠地、停車位等均在專有部分之外，屬于小區(qū)業(yè)主共有；而一旦加裝電梯后，該用地范圍內(nèi)的土地則屬于單元間部分人共有。也就是說，該范圍內(nèi)的土地使用權(quán)將從小區(qū)全體業(yè)主所有轉(zhuǎn)移到部分業(yè)主所有，即使用權(quán)主體發(fā)生變化。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。由于取得土地使用權(quán)的方式有劃撥和出讓之別，其轉(zhuǎn)讓分別適用相應的法律規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有權(quán)批準的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金；第四十四條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市縣人民政府規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。通過上述合法方式取得的電梯間產(chǎn)權(quán)，該部分業(yè)主的不動產(chǎn)權(quán)證上，也相應地增加部分分攤面積。由于加裝電梯用地項目不屬于改建、重建，勢必增加小區(qū)建筑用地范圍，加大了容積率，這就涉及修改控制性詳細規(guī)劃。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十八條規(guī)定，修改控制性詳細規(guī)劃的，組織編制機關(guān)應當對修改的必要性進行論證，征求規(guī)劃段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)原審批機關(guān)同意后，方可編制修改。修改后的控制性詳細規(guī)劃，應當依照本法第十九條、第二十條規(guī)定的審批程序報批。小區(qū)內(nèi)控制性詳細規(guī)劃經(jīng)過修改后，依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、第三十八條規(guī)定，加裝電梯項目經(jīng)過有關(guān)部門批準、核準、備案后，經(jīng)建設單位申請，由規(guī)劃主管部門依據(jù)修改后的控制性詳細規(guī)劃，核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。五、老舊小區(qū)加裝電梯必須堅持充分協(xié)商原則。自9月1日起實施的《無障礙環(huán)境建設法》第二十二條規(guī)定，國家支持、業(yè)主依法配合老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯工作；同時，特別強調(diào)要堅持“以鄰為善”、“加強溝通協(xié)商”的原則。何謂“依法配合”？筆者認為主要在兩個方面：一是補償要依法。加裝電梯是新建項目，必然涉及各方利益。對于高層住戶來講方便出入，是受益方；而低層住戶則在采光、噪音、通行等方面受到一定的影響，是受損方。所以，在加裝過程中，必須要兼顧各方的利益，依法給予低層住戶合理的補償，擬定加裝方案，通過溝通協(xié)商，共同達成協(xié)議。二是建設要依法。要在取得政府有關(guān)部門許可的基礎上，方可進行建設。只有這樣，才能最大限度地避免和減少糾紛的發(fā)生，讓“與鄰為善，守望相助”的傳統(tǒng)美德真正落到實處。如果僅僅以“四分之三以上業(yè)主”同意而強制加裝，這純粹是以多欺少，惡意制造矛盾，與“與鄰為善”、“依法配合”的法律規(guī)定相違背，應予糾正。