<p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">在現(xiàn)實生活中，公眾對購買“期房”（即正在建設(shè)中的商品房）與“現(xiàn)房”時，申請住房公積金貸款的相關(guān)政策了解有限。作為住房公積金管理工作者，我們也在不斷學習和實踐中提升風險防控能力。</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">?現(xiàn)將我在“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”工作中的學習筆記與心得體會整理分享，旨在促進業(yè)務規(guī)范、防范貸款風險，若有不當之處，誠摯歡迎批評指正。</b></p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">為何要大力推進“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”工作？</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">這不僅關(guān)乎住房公積金貸款資產(chǎn)的安全性，更是防控金融風險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">?結(jié)合我們在實際操作中積累的經(jīng)驗與發(fā)現(xiàn)的問題，本文從制度背景、現(xiàn)實意義、現(xiàn)存短板及改進建議等方面，淺談對“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”工作重要性的認識與思考。</span></p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">實施預告登記制度具有深遠的法律和現(xiàn)實意義。</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">為建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應的城鎮(zhèn)住房制度，推動住房商品化、社會化，滿足人民群眾日益增長的居住需求，</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">我國在借鑒香港經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年7月5日由第八屆全國人大常委會第八次會議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，并于1995年1月1日起施行。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">自此，商品房預售制度在全國范圍內(nèi)廣泛推行。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">2001年8月15日，建設(shè)部發(fā)布《城市商品房預售管理辦法》第十條明確規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應在簽訂《商品房預售合同》后30日內(nèi)，向縣級以上政府房地產(chǎn)管理部門和土地部門辦理登記備案手續(xù)。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">預售制度有效加快了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提升了資金使用效率，對滿足居民住房需求發(fā)揮了積極作用。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">?然而，由于“期房”尚不具備辦理正式產(chǎn)權(quán)登記的條件，購房者面臨“一房二賣”等交易風險，預告登記制度應運而生，成為保障交易安全的重要法律工具。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">預告登記制度最初由《物權(quán)法》確立，</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">2021年《民法典》生效后，其第221條第1款進一步明確：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或其它不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，可按照約定向登記機構(gòu)申請預告登記。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">預告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?lt;/span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">這一規(guī)定賦予預告登記以準物權(quán)效力，有效遏制了開發(fā)商違規(guī)處置房產(chǎn)的行為。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">?與此同時，購房者申請住房公積金貸款時，需以所購期房作為抵押擔保，由此催生了《預購商品房抵押權(quán)預告登記》制度，為貸款安全提供了初步保障。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">推進“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”工作，是確保住房公積金貸款風險可控的核心舉措。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">盡管已辦理《預購商品房抵押權(quán)預告登記證明》，但并不意味著抵押權(quán)已正式設(shè)立。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">根據(jù)《民法典》第221條第2款規(guī)定：“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！痹摋l款明確設(shè)定了預告登記的有效期限。一旦超過法定時限未完成正式抵押登記，預告登記即告失效。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">而債權(quán)本質(zhì)上屬于請求權(quán)，需依賴債務人履行；物權(quán)則是支配權(quán)，具有排他性和優(yōu)先性。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">?當兩者并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。若預告登記失效，公積金貸款將失去優(yōu)先受償?shù)匚?，只能作為普通債?quán)參與清償，極大增加壞賬風險。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》第52條進一步明確：“當事人辦理抵押預告登記后，若尚未完成建筑物所有權(quán)首次登記、財產(chǎn)不一致或預告登記已失效，導致無法辦理正式抵押登記的，法院不予支持優(yōu)先受償請求；若已完成首次登記且預告登記未失效，則應支持，并認定抵押權(quán)自預告登記之日起設(shè)立。”</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">由此可見，建筑物所有權(quán)首次登記是實現(xiàn)優(yōu)先受償?shù)那疤釛l件，預告登記持續(xù)有效是時間保障。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">?唯有“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”順利完成，才能真正打通從預告登記到正式抵押的法律通道，確保公積金貸款安全落地。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">為防范“自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記”而導致預告登記失效的風險，</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">我中心自2014年起便安排專人對接房產(chǎn)管理部門與不動產(chǎn)登記中心，定期交換信息，及時掌握開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)證（即首次登記）的情況，督促委托銀行通知購房人及開發(fā)商盡快辦理不動產(chǎn)權(quán)證，并完成從預抵押到正式抵押的轉(zhuǎn)換，即“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”工作。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">?同時，為避免因管理疏漏導致責任歸屬不清，我們注重留存督促聯(lián)絡的相關(guān)證據(jù)。實踐表明，若因公積金管理部門怠于履職造成超期未轉(zhuǎn)，可能導致預抵押失效、優(yōu)先受償權(quán)喪失；但若有充分證據(jù)證明已積極履職，而系委托銀行未通知或開發(fā)商、借款人因契稅繳納、面積差異等原因延誤，則法院通常仍會認可預告登記的優(yōu)先效力。</span></p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">當前住房公積金貸款在“預抵押轉(zhuǎn)正式抵押”過程中仍存在諸多問題，亟待解決。</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">其一，缺乏對期房按時辦理不動產(chǎn)登記及“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”手續(xù)的管理制度。目前各地公積金中心出臺的政策多集中于貸前審核與貸后逾期管理，對期房放款后的后續(xù)監(jiān)管幾乎空白。這導致工作人員重逾期催收、輕產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化，誤以為預告登記即等同于正式抵押，忽視了預告登記可能失效的重大法律風險。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">其二，對借款人拒不配合辦理“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”手續(xù)的法律責任缺乏明確規(guī)定。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">現(xiàn)行住房公積金貸款普遍采用開發(fā)商階段性擔保與預抵押登記相結(jié)合的方式，在借款人取得不動產(chǎn)權(quán)證并完成正式抵押后，開發(fā)商方可解除擔保責任。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">?然而，《住房公積金委托貸款合同》中普遍未約定借款人未按時辦證、未配合辦理抵押登記所需承擔的違約責任，導致約束力不足，執(zhí)行力欠缺。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">其三，對委托銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”過程中的責任亦無明確制度約束。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">?相比之下，商業(yè)性住房貸款通常要求開發(fā)商向合作銀行繳納一定比例的保證金，銀行在具備辦證條件時可主動督促開發(fā)商協(xié)助業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。而公積金貸款則既無對委托銀行的考核機制，也無對開發(fā)商的履約約束，導致“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”推進緩慢，工作陷入被動。</span></p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">為切實加強預抵押向正式抵押的轉(zhuǎn)化管理，防范和化解住房公積金貸款風險，提出以下五點建議：</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">一是嚴把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項目樓盤準入關(guān)。不僅要嚴格審查“五證”真實性，深入項目現(xiàn)場評估銷售前景，還應要求開發(fā)商簽署《預抵押轉(zhuǎn)抵押手續(xù)承諾書》；對違約者，公積金中心有權(quán)單方面終止合作，從源頭上防控風險。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">二是應在《貸款合同》補充條款中明確約定：借款人自接到開發(fā)商辦證通知之日起，須及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證，并主動配合受托銀行前往不動產(chǎn)登記中心完成正式抵押登記；若未按要求履行，受托銀行有權(quán)單方面解除貸款合同，追究其違約責任，增強法律約束力。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">三是加強對委托銀行的監(jiān)督管理。依據(jù)住建部《關(guān)于規(guī)范住房公積金貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金〔2010〕179號）第六條規(guī)定，公積金中心與受托銀行應共同強化貸款全流程管理，特別是抵押環(huán)節(jié)的風險控制。應將“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”完成情況納入委托銀行年度考核體系，推動其主動履職、應轉(zhuǎn)盡轉(zhuǎn)，形成責任閉環(huán)。</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">四是積極協(xié)調(diào)房產(chǎn)管理、不動產(chǎn)登記等部門，建立信息共享機制，實時掌握開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)證的動態(tài)，第一時間督促委托銀行聯(lián)系開發(fā)商和借款人啟動“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”程序，確保在90天有效期內(nèi)完成登記，避免預告登記失效。</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">五是將“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”工作納入內(nèi)部審計和風險排查范圍，定期開展專項檢查，提升貸款管理人員對“預轉(zhuǎn)正”潛在風險的認知水平和防控意識，推動管理制度化、規(guī)范化、常態(tài)化。唯有如此，方能筑牢住房公積金貸款安全防線，實現(xiàn)資金安全與服務民生的雙贏目標。</span></p>