<p class="ql-block"><b style="font-size:15px;">注:點(diǎn)擊下方按鈕可收聽本文語音播放</b></p> <p class="ql-block"><b>上接《子女出資代替父母買房起糾紛（中）》</b></p> <p class="ql-block"><b>編者按:本文結(jié)合小李代替父母出資買房發(fā)生爭議的案例，解說借名買房涉及的法律問題。</b></p> <p class="ql-block"> 小李全額出資買下父親生前單位分配的住房，一家三口依然與老母親一起居住在這套房。母親去世之前寫有遺囑，其中寫明住房由小李全部繼承。案件審理時(shí)，母親的手書遺囑不符合法律規(guī)定的形式要件，被法官確認(rèn)無效。</p><p class="ql-block"> 子女代替父母出資購買的房屋，是否屬于借名買房？調(diào)解員老陳與助理小姚圍繞著這個(gè)問題繼續(xù)進(jìn)行分析、探討。</p> <p class="ql-block"> “小李家的這個(gè)案子基本搞清楚了。不過，討論這個(gè)案子的時(shí)候，有人提出小李代替父母出資買房的行為，是否可以從借名買房的角度來分析。也就是說，小李借父母的名義買下的房子，實(shí)際上，房產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸小李所有?！敝硇∫μ岢鰡栴}。</p><p class="ql-block"> “是啊，剛開始接觸這個(gè)案子，就有人提示有必要從這個(gè)角度來分析小李的出資行為?！闭{(diào)解員老陳接著說。</p><p class="ql-block"> “那么，你是怎么看待這個(gè)問題的，我覺得小李出資買房確實(shí)可以考慮就是借名買房哈?！毙±钫f。</p><p class="ql-block"> “搞清楚這個(gè)問題首先要從什么是借名買房說起，是吧?！崩详愓f。接著，開啟了教學(xué)講課的模式。</p> <p class="ql-block"> 老陳說，借名買房是實(shí)際出資人，即借名人出于特定目的，如規(guī)避限購政策、稅收、身份限制等，以被借名人的名義購買房屋，辦理產(chǎn)權(quán)登記在被借名人的名下。然而，房屋的實(shí)際出資、占有、使用、收益等權(quán)益由實(shí)際出資人享有的一種特殊交易安排。核心特征為“名實(shí)分離” ，即名義權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人并非同一人。</p><p class="ql-block"> 老陳說，結(jié)合小李家的案子，可以看出借名買房與子女代替父母出資買房行為的根本區(qū)別。實(shí)際上，借名買房是借名人以自己買房為目的，限于多種因素，不得已只能登記在被借名人的名下。然而，本案中，小李的出資有著明顯幫助母親解決買房資金困難的意圖。而且，雙方之間沒有確定這筆購房款屬于母親向小李的借款，所以，可以確定小李的出資應(yīng)當(dāng)屬于子女對(duì)父母的幫扶、贈(zèng)與。通俗來說，這就是小李孝敬母親的具體表現(xiàn)，他是個(gè)孝子。</p> <p class="ql-block"> “嗯，有道理?！毙∫ζ^琢磨，接著說，“那么，法院怎樣判定親屬之間的借名買房？”</p><p class="ql-block"> 老陳說，我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記確認(rèn)權(quán)屬的一般原則，所以，法院在審理借名買房案件的過程中，更加嚴(yán)格地審核相關(guān)的證據(jù)。概括起來，判定借名買房的行為從以下幾個(gè)方面來考量:</p><p class="ql-block"> 1. 借名買房的書面協(xié)議。雙方之間是否存有明確的借名買房的共同的意思表示，是確定借名買房的最直接、最為關(guān)鍵的證據(jù)。本案中，小李的母親在遺囑中寫明房產(chǎn)全部由小李繼承，恰好表明該房產(chǎn)是母親的遺產(chǎn)，而不是小李借母親之名，買給小李本人的房產(chǎn)。</p><p class="ql-block"> 2. 出資買房的實(shí)際情況。一般需要查明購房款及相關(guān)費(fèi)用的支付。例如:購房款、稅費(fèi)、維修基金、物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)的實(shí)際支付人。</p> <p class="ql-block"> 3. 房屋實(shí)際占有使用的情況。查明房屋實(shí)際居住、使用與管理。例如，持有房屋的鑰匙、繳納水電燃?xì)赓M(fèi)等。實(shí)際占有使用是確認(rèn)實(shí)際權(quán)利人的重要標(biāo)志。</p><p class="ql-block"> 4. 購房背景與動(dòng)機(jī)：需要查明雙方是否存在借名買房的合理動(dòng)機(jī)，如規(guī)避限購、限貸、身份限制等。這有助于解釋為何會(huì)出現(xiàn)“名實(shí)分離”的情況。</p><p class="ql-block"> 5. 其他證據(jù)：如雙方關(guān)于借名買房事宜的溝通記錄（微信、短信、郵件等）、證人證言、錄音錄像等。</p><p class="ql-block"> “看來，小李出資買房的行為，最關(guān)鍵的還是缺失了借名買房的意思表示，沒有借名買房的協(xié)議?！甭犃T，小姚感嘆地說。</p><p class="ql-block"> “是的。不過，現(xiàn)實(shí)生活中有一種情況需要注意。”老陳接著說，“有的老倆口名下有兩套單位分配的住房，老人買下其中一套自住。另一套由自己的某個(gè)子女出資購買，并實(shí)際居住、使用。個(gè)人認(rèn)為，這種情況比較符合子女借父母之名買房的情形?！?lt;/p> <p class="ql-block"> 小姚接著問:“現(xiàn)實(shí)生活中還有一些子女、孫子女出資為老人購買商品房，登記在老人的名下，并由老人實(shí)際居住、使用。那么，怎樣判定這類房產(chǎn)權(quán)的歸屬？”</p><p class="ql-block"> “這類房產(chǎn)不存在借名買房的問題，就是晚輩為解決老人住房困難，或者改善老人居住條件的做法?！崩详愓f，“首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)晚輩的這種行為點(diǎn)贊，這是他們孝敬老人的具體表現(xiàn)。當(dāng)然，這類房產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)登記的情形為準(zhǔn)。登記在老人的名下，就是老人的房產(chǎn)。登記在實(shí)際出資人名下，就是實(shí)際出資人的。毋庸置疑。”</p><p class="ql-block"> “如果法院認(rèn)定當(dāng)事人的行為屬于借名買房，那么，怎么處理當(dāng)事人之間的糾紛。”小姚追問。</p><p class="ql-block"> 老陳解釋說，法院認(rèn)定存在借名買房關(guān)系的情況下，房產(chǎn)權(quán)的歸屬問題主要分為兩種情況：</p> <p class="ql-block"> 一是，如果實(shí)際出資人能夠提供充分證據(jù)證明借名買房關(guān)系成立，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不違背公序良俗，法院通常會(huì)判決確認(rèn)實(shí)際出資人為房屋的實(shí)際所有權(quán)人，判令名義購房人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。</p><p class="ql-block"> 二是，如果實(shí)際出資人提供的證據(jù)不足，或者該關(guān)系的目的是規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，有悖于公序良俗，法院可能會(huì)認(rèn)定借名買房協(xié)議無效，駁回實(shí)際出資人的確權(quán)請(qǐng)求。此時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)將維持現(xiàn)狀，即名義購房人仍為法律上的所有權(quán)人。</p><p class="ql-block"> “哎，終于把這個(gè)問題全都搞清楚了?！毙∫﹂L呼一口氣說。</p><p class="ql-block"> “是啊，以往調(diào)解的案子，一般來說，講清楚道理之后，當(dāng)事人都很明事理?！崩详愓f，“很多人都能理解代替父母出資買房所產(chǎn)生的法律關(guān)系，接受法律關(guān)于這類房產(chǎn)處理的原則?！?lt;/p><p class="ql-block"> 小姚十分感慨地說:“是啊，有事好好商量，沒有解決不了的糾紛?！?lt;/p>