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物業(yè)服務(wù)人續(xù)聘與選聘的全國(guó)統(tǒng)一法律紅線及規(guī)范操作

小區(qū)治理研究

<p class="ql-block"><b style="font-size:20px; color:rgb(237, 35, 8);">關(guān)于物業(yè)服務(wù)人續(xù)聘與選聘的全國(guó)統(tǒng)一法律紅線與規(guī)范操作公告</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">各位業(yè)主：</b></p><p class="ql-block">為厘清物業(yè)服務(wù)人續(xù)聘、選聘的法律概念，杜絕違規(guī)表決、決策行為，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》全國(guó)統(tǒng)一強(qiáng)制性法律規(guī)定，現(xiàn)就小區(qū)物業(yè)服務(wù)續(xù)聘、選聘相關(guān)核心規(guī)則及合法操作規(guī)范公告如下：</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">一、核心法律定義與全國(guó)統(tǒng)一紅線</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b>（一）續(xù)聘的法定定義與時(shí)間邊界</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">續(xù)聘，是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人，并在合同到期前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同的行為（《民法典》第九百四十七條）。</p><p class="ql-block"><u>全國(guó)統(tǒng)一紅線：</u>物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，法律上不存在“續(xù)聘”的概念，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主共同決定無(wú)權(quán)、不得表決任何形式的“續(xù)聘”相關(guān)議題。該類(lèi)表決行為因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，自始無(wú)效，不具備任何法律效力。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b>（二）選聘的法定定義與適用范圍</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">選聘，是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主共同決定重新選定物業(yè)服務(wù)人的行為，包括繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人、更換新物業(yè)服務(wù)人兩種情形，均需嚴(yán)格遵循法定程序執(zhí)行。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">二、適用范圍</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">本公告規(guī)則適用于小區(qū)內(nèi)全部物業(yè)服務(wù)合同，包括建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主大會(huì)簽訂的正式物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)聘、選聘決定權(quán)，均歸業(yè)主共同所有，且嚴(yán)格執(zhí)行“到期前續(xù)聘、到期后選聘”的全國(guó)統(tǒng)一規(guī)則。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">三、合同到期后的合法操作規(guī)范</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主必須依法啟動(dòng)選聘程序，具體操作如下：</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b>1. 啟動(dòng)選聘流程</b></p><p class="ql-block">由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，依法制定物業(yè)服務(wù)選聘方案，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)聘規(guī)則等核心內(nèi)容。</p><p class="ql-block"><b>2. 原物業(yè)服務(wù)人自愿參與競(jìng)聘</b></p><p class="ql-block">選聘過(guò)程中，原物業(yè)服務(wù)人可自愿報(bào)名參與競(jìng)聘，業(yè)主方不得強(qiáng)制要求其參與，亦不得非法剝奪、限制其公平競(jìng)聘的權(quán)利。</p><p class="ql-block"><b>3. 依法表決確定服務(wù)主體</b></p><p class="ql-block">按照《民法典》第二百七十八條規(guī)定的表決規(guī)則，由業(yè)主共同表決選定物業(yè)服務(wù)人。表決通過(guò)后，簽訂全新的物業(yè)服務(wù)合同，完成服務(wù)交接工作。</p><p class="ql-block"><b>4. 未完成選聘的過(guò)渡狀態(tài)</b></p><p class="ql-block">合同到期后，若業(yè)主未依法作出選聘決定，原物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，雙方形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系；任何一方均可依法主張解除該事實(shí)關(guān)系，保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)定銜接。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">四、禁止性規(guī)定與違規(guī)后果</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b>1. 禁止行為</b></p><p class="ql-block">① 禁止在物業(yè)服務(wù)合同到期后，組織業(yè)主表決“續(xù)聘”相關(guān)議題，不得以“續(xù)聘”名義規(guī)避法定選聘程序；</p><p class="ql-block">② 禁止強(qiáng)制原物業(yè)服務(wù)人參與選聘，或非法排除其公平競(jìng)聘資格；</p><p class="ql-block">③ 禁止任何單位、個(gè)人擅自突破法律紅線，作出違反規(guī)定的續(xù)聘/選聘決議。</p><p class="ql-block"><b>2. 違規(guī)后果</b></p><p class="ql-block">違規(guī)作出的決議自始無(wú)效；業(yè)主有權(quán)向?qū)俚叵嚓P(guān)主管部門(mén)投訴舉報(bào)，或依法向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)決議、確認(rèn)決議無(wú)效；由此造成的損失，由決策主體依法承擔(dān)責(zé)任。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">五、法定決策程序要求</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b>1. 組織主體：</b></p><p class="ql-block">業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會(huì)表決；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組織。</p><p class="ql-block"><b>2. 表決規(guī)則：</b></p><p class="ql-block">參與表決的業(yè)主專(zhuān)有部分面積占比、業(yè)主人數(shù)占比均達(dá)到三分之二以上；經(jīng)參與表決的業(yè)主專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)、人數(shù)過(guò)半數(shù)同意，決議方可生效。</p><p class="ql-block"><b>3. 公示要求：</b></p><p class="ql-block">表決議題、表決過(guò)程、表決結(jié)果、選聘結(jié)果等信息，需在小區(qū)顯著位置依法公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">六、業(yè)主維權(quán)與監(jiān)督途徑</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 業(yè)主享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)籌備、表決、公示的全部資料；</p><p class="ql-block">2. 發(fā)現(xiàn)違規(guī)組織續(xù)聘表決、非法限制原物業(yè)競(jìng)聘資格等違法行為，可向?qū)俚刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處投訴舉報(bào)；</p><p class="ql-block">3. 認(rèn)為業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)決定違反法律規(guī)定的，可依法向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">七、重要提醒</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b>1. 概念區(qū)分：</b></p><p class="ql-block">續(xù)聘僅適用于合同到期前，合同到期后所有選擇物業(yè)服務(wù)人的行為均為選聘，二者不可混淆；</p><p class="ql-block"><b>2. 自愿原則：</b></p><p class="ql-block">原物業(yè)服務(wù)人是否參與選聘，遵循自愿原則，業(yè)主不得強(qiáng)制干預(yù)；</p><p class="ql-block"><b>3. 依法決策：</b></p><p class="ql-block">所有物業(yè)服務(wù)相關(guān)決策，必須嚴(yán)格遵守《民法典》等全國(guó)統(tǒng)一法律規(guī)定，違規(guī)決策將被認(rèn)定為無(wú)效。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"><b>特此公告</b></p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block"> 城鄉(xiāng)小區(qū)治理專(zhuān)家團(tuán)</p><p class="ql-block"> 2026年03月23日</p>