<p class="ql-block"><b style="font-size:15px;"><i>振興天津街研究前沿（26528-3）</i></b></p> <p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">天津街商圈頹勢(shì)的Al破局方略</b></p><p class="ql-block">先給結(jié)論：天津街不是“缺客流”，而是缺定位、缺統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、缺可逛的場(chǎng)景、缺人愿意來(lái)的理由。破局不能靠“再蓋樓”，要靠資產(chǎn)解套+重造老街肌理+強(qiáng)文化IP+夜經(jīng)濟(jì)+輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)五大組合拳。能用、能落地破局方案如下：</p><p class="ql-block"><b>一、先把“死結(jié)”解開(kāi)：產(chǎn)權(quán)/空置/債務(wù)（最優(yōu)先）</b></p><p class="ql-block">現(xiàn)狀：天植、久光、新世界等大面積空置，產(chǎn)權(quán)分散、抵押多、糾紛多，想改改不了。</p><p class="ql-block"><b>破局動(dòng)作（2026年內(nèi)必須動(dòng)）</b></p><p class="ql-block">1. 政府牽頭成立天津街資產(chǎn)盤(pán)活專(zhuān)班，一樓一策：</p><p class="ql-block">- 久光/新世界：國(guó)資平臺(tái)整體托管+免租3年換運(yùn)營(yíng)權(quán)，不跟零散小業(yè)主扯皮。</p><p class="ql-block">- 天植商城：債務(wù)重組+分割小鋪+低門(mén)檻招商，做“老大連市集+文創(chuàng)+小吃”。</p><p class="ql-block"><b>2. 出臺(tái)真金白銀政策</b>：</p><p class="ql-block">- 新入駐品牌：首年免租、第二年半租、裝修補(bǔ)貼300–800元/㎡。</p><p class="ql-block">- 老字號(hào)/非遺：直接補(bǔ)貼+優(yōu)先選鋪。</p><p class="ql-block">- 夜間營(yíng)業(yè)商戶(hù)：電費(fèi)補(bǔ)貼+延時(shí)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)。</p><p class="ql-block">3. 成立統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)公司（政府+國(guó)企+社會(huì)資本），一個(gè)主體管整條街：招商、物業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)一把抓，告別各自為政。</p><p class="ql-block"><b>二、定位徹底換賽道：不做“青泥洼第二”，做大連唯一·百年文化煙火步行街</b></p><p class="ql-block">過(guò)去錯(cuò)在哪：硬走高端百貨，跟青泥洼、恒隆、柏威年正面競(jìng)爭(zhēng)，必死。</p><p class="ql-block"><b>新定位一句話(huà)：</b></p><p class="ql-block"><b>白天：城市懷舊客廳+文旅打卡地；晚上：大連最旺夜經(jīng)濟(jì)街區(qū)+海鮮煙火夜市</b></p><p class="ql-block"><b>客群：本地中老年（懷舊）+年輕人（打卡/夜生活）+游客（文化/美食） 。</b></p><p class="ql-block">業(yè)態(tài)比例（硬性卡死）</p><p class="ql-block"><b>- 30% 老大連文化/老字號(hào)：群英樓、山水樓、糯米香、楊家吊爐餅、老燜子、咸魚(yú)餅子……把消失的老味道全請(qǐng)回來(lái) 。</b></p><p class="ql-block"><b>- 40% 年輕體驗(yàn)/潮流：方所書(shū)店（已落地）、潮牌集合、手作DIY、Livehouse、密室、網(wǎng)紅茶飲、國(guó)潮文創(chuàng) 。</b></p><p class="ql-block"><b>- 30% 夜經(jīng)濟(jì)/餐飲：海鮮燒烤、精釀啤酒、大排檔、露天演藝，18:00–24:00為主場(chǎng) 。</b></p><p class="ql-block"><b><u>堅(jiān)決砍掉：傳統(tǒng)服裝、低效百貨、同質(zhì)化零售。</u></b></p><p class="ql-block"><b>三、空間“重造老街肌理”：把寬、空、冷，變回窄、密、暖、好逛</b></p><p class="ql-block"><b>現(xiàn)狀：路寬30米、樓體巨大、空曠壓抑、冬冷夏曬，留不住人。</b></p><p class="ql-block">硬改造（花小錢(qián)、大效果）</p><p class="ql-block"><b>1. 縮主街、增巷道</b>：</p><p class="ql-block">- 主街縮到15–18米，中間留步行，兩側(cè)做外擺、綠植、座椅、花箱。</p><p class="ql-block">- 兩側(cè)打通3–5條窄巷/內(nèi)院（3–5米寬），做“巷子里的美食/文創(chuàng)”，一街多巷、曲徑通幽，增加探索感。</p><p class="ql-block"><b>2. 天幕+亮化+打卡點(diǎn)：</b></p><p class="ql-block">- 核心段做半透明天幕（防雨雪、遮陽(yáng)），冬天暖光、夏天冷光。</p><p class="ql-block">- 裸眼3D大屏（京東MALL已有）+復(fù)古路燈+霓虹燈牌+老照片墻，整條街“出片”。</p><p class="ql-block"><b>3. 全步行+連廊：</b></p><p class="ql-block">- 主街徹底禁機(jī)動(dòng)車(chē)，純步行。</p><p class="ql-block">- 地下/地面連廊打通：新瑪特→天植→京東MALL→方所→地鐵口，全天候、不淋雨、不曬太陽(yáng) 。</p><p class="ql-block"><b>四、流量引爆：用文化IP+夜經(jīng)濟(jì)+首店+活動(dòng)把人拉來(lái)、留住、再來(lái)</b></p><p class="ql-block"><b>1. 文化IP：“百年天津街·大連記憶”</b></p><p class="ql-block">- 做天津街時(shí)光長(zhǎng)廊/微型博物館：老照片、老商號(hào)、老物件、老視頻，免費(fèi)參觀 。</p><p class="ql-block">- 每月1場(chǎng)老字號(hào)美食節(jié)+非遺市集+民俗表演（糖畫(huà)、剪紙、皮影、二人轉(zhuǎn)）。</p><p class="ql-block">- 出天津街文創(chuàng)：明信片、冰箱貼、復(fù)古帆布袋，讓游客“帶走記憶”。</p><p class="ql-block"><b>2. 夜經(jīng)濟(jì)：大連“不夜城”標(biāo)桿</b></p><p class="ql-block">- 每晚18:00–24:00：海鮮燒烤大排檔、精釀酒吧、街頭樂(lè)隊(duì)、露天電影、燈光秀 。</p><p class="ql-block">- 周末主題夜：復(fù)古Disco、國(guó)潮之夜、民謠Live、啤酒節(jié)，夜夜有活動(dòng)、周周有主題。</p><p class="ql-block"><b>- 目標(biāo)：夜間客流占比≥50%，讓天津街成為大連人“晚上必去”的地方 。</b></p><p class="ql-block"><b>3. 首店+網(wǎng)紅：用稀缺性吸引年輕人</b></p><p class="ql-block">- 持續(xù)引入遼南/大連首店：潮牌、網(wǎng)紅餐飲、小眾文創(chuàng)、特色書(shū)店（方所已落地） 。</p><p class="ql-block">- 打造2–3個(gè)網(wǎng)紅打卡地標(biāo)：裸眼3D、復(fù)古電車(chē)、天幕星空、老大連門(mén)牌墻，小紅書(shū)/抖音刷屏。</p><p class="ql-block"><b>4. 聯(lián)動(dòng)引流：抱大腿+串線(xiàn)路</b></p><p class="ql-block">- 跟青泥洼、友好廣場(chǎng)、中山廣場(chǎng)、俄羅斯風(fēng)情街聯(lián)動(dòng)，做**“大連市中心一日游”聯(lián)票/套券**。</p><p class="ql-block">- 地鐵2號(hào)線(xiàn)天津街站/友好廣場(chǎng)站出口直通街區(qū)，下地鐵就進(jìn)街 。</p><p class="ql-block">- 對(duì)接旅行社，把天津街納入大連必游景點(diǎn)，游客必到、必逛、必吃 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">五、運(yùn)營(yíng)模式：輕資產(chǎn)、重內(nèi)容、強(qiáng)活動(dòng)、快迭代</p><p class="ql-block">告別：重資產(chǎn)買(mǎi)樓、大拆大建、長(zhǎng)期養(yǎng)鋪。</p><p class="ql-block">堅(jiān)持：</p><p class="ql-block">- 低租金、高流水、靠活動(dòng)賺錢(qián)：租金保本，活動(dòng)、市集、外擺、廣告、IP授權(quán)賺利潤(rùn)。</p><p class="ql-block">- 每月調(diào)業(yè)態(tài)、每季換主題：不好賣(mài)的立刻換，保持新鮮感。</p><p class="ql-block">- 數(shù)字化運(yùn)營(yíng)：客流監(jiān)控、會(huì)員體系、線(xiàn)上核銷(xiāo)、直播帶貨，線(xiàn)上線(xiàn)下打通。</p><p class="ql-block">六、3個(gè)月見(jiàn)效、1年回暖、2年成氣候（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）</p><p class="ql-block">- 2026年6–8月（3個(gè)月）：資產(chǎn)專(zhuān)班成立、托管協(xié)議簽約、首批老字號(hào)/網(wǎng)紅店入駐、主街步行化+亮化完成、首場(chǎng)夜市啟動(dòng)→客流明顯回升、口碑好轉(zhuǎn)。</p><p class="ql-block">- 2026年底（1年）：空置率降至20%、夜間客流占比45%、成為大連知名夜經(jīng)濟(jì)街區(qū)→回暖站穩(wěn)。</p><p class="ql-block">- 2027年底（2年）：空置率10%、文化IP成型、游客+年輕人+本地客群穩(wěn)定→成氣候、可持續(xù)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">七、一句話(huà)總結(jié)破局公式</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">天津街重生 = 資產(chǎn)解套（政府托底） + 老街肌理重造（窄巷+天幕） + 文化煙火定位（老字號(hào)+夜經(jīng)濟(jì)） + 網(wǎng)紅流量引爆（首店+打卡+活動(dòng)） + 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（快迭代+強(qiáng)內(nèi)容）</p><p class="ql-block"> </p>