<h3>出品 ▏信貸風(fēng)險(xiǎn)管理</h3><div>作者：李倩</div> <h3> 個(gè)人住房貸款是銀行信貸投放的一個(gè)重要領(lǐng)域，無論是客戶經(jīng)理還是風(fēng)控人員，了解并掌握國家關(guān)于住房貸款的相關(guān)政策，對(duì)于處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展過程中的各種問題，如：二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款及利率的確定等，提升風(fēng)險(xiǎn)判斷能力，做好合規(guī)經(jīng)營大有裨益。<br></h3><div><br></div><div> 編者整理了從2010年至今我國關(guān)于個(gè)人住房貸款的主要政策，供大家參考和收藏。</div> <h1><b><font color="#57a7ff">2010年1月7日國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)【2010】4號(hào)）</font></b></h1><div><br></div><div>其中規(guī)定：</div><div><br></div><div>“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！?lt;/div> <h1><font color="#57a7ff"><b>2010年4月17日國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)【2010】10號(hào)）</b></font></h1><div><br></div><div>其中規(guī)定：</div><div><br></div><div>1.對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。</div><div><br></div><div>2.人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。</div><div>商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。</div> <h1><b><font color="#57a7ff">2010年5月26日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 、中國人民銀行、 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房[2010]83號(hào)）</font></b></h1><div><br></div><div>其中規(guī)定：</div><div><br></div><div>1.商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。</div><div> </div><div>2.應(yīng)借款人的申請(qǐng)或授權(quán)，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。</div><div> </div><div>如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實(shí)誠信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄</div><div> </div><div>3.有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：</div><div> </div><div>（1）借款人首次申請(qǐng)利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；</div><div> </div><div>（2）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購買住房的；</div><div> </div><div>（3）貸款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。</div><div> </div><div> 4.對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第3條執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行。</div> <h1><b><font color="#57a7ff">2011年1月26日國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)【2011】1號(hào)）</font></b></h1><div><br></div><div>其中規(guī)定：</div><div><br></div><div>“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。”</div> <h1><font color="#57a7ff"><b>2013年2月26日務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)【2013】17號(hào)）</b></font></h1><div><br></div><div>其中規(guī)定：</div><div><br></div><div>1.進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同(認(rèn)購)前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。</div><div> </div><div> 2.繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策。要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。</div> <h1><b><font color="#57a7ff">2014年9月30日 ，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)〔2014〕287號(hào)）</font></b></h1><div><br></div><div>主要規(guī)定：</div><div> </div><div>1.對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。</div><div> </div><div>2.對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。</div><div> </div><div> 3.在已取消或?yàn)閷?shí)施“限購”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。</div> <h1><font color="#57a7ff"><b>2015年3月30日中國人民銀行、 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2015〕98號(hào)）</b></font></h1><div><br></div><div>其中規(guī)定：</div><div> </div><div>1.對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。</div><div> </div><div>2. 繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有一套住房并已相應(yīng)結(jié)清相應(yīng)購房貸款地繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。</div> <h1><b><font color="#57a7ff">2015年9月24日中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2015〕305號(hào)）</font></b></h1><div><br></div><div>其中規(guī)定：</div><div><br></div><div>“在不實(shí)施“限購”政策措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例調(diào)整為不低于25%。</div> <h1><font color="#57a7ff"><b>2016年2月2日中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號(hào)）</b></font></h1><div><br></div><div>其中規(guī)定:</div><div> </div><div>1. 在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。</div><div> </div><div>2. 對(duì)實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。</div>