<p class="ql-block">眼睛不好，可聽錄音</p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">柴青海律師在《軍隊房地產，那些擰巴的條款》一文中提出，依據(jù)相關文件，購房者雖名義上擁有“全部產權”，但文件設置的后置條款（如上市交易需實行準入制度等）實際上限制了處分權。因此，他認為文件中“擁有全部產權”的提法“屬于典型的用詞不嚴謹，語義發(fā)生歧義”，是“錯誤的法律用語”，似主張準確的表述應為“有限產權”。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">這一判斷不僅背離了原文的本意，更與國家（1998年23號文件）和軍隊（1999年19號文件）首次房改的核心精神完全相悖。此錯誤判斷，不僅誤導了其個人對軍隊房地產政策的研究，更對售房方政策的理解產生了嚴重的關聯(lián)性錯誤。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">一、 后置條款“準入制”并未否定前置條款“完全產權”，此判斷缺乏依據(jù)</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">通常情況下，當發(fā)現(xiàn)政策文件的前后條款看似矛盾時，應進行全面透徹的分析后再下結論。一般而言，前置條款是文件的主題與核心，后置條款則是主題的補充與細化，主題條款通常是經過深思熟慮的。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">如能深入研讀全國及全軍首次房改文件及相關配套文件精神，理解取消福利分房、推行住房商品化和貨幣化的改革目標，便不會輕易質疑這一反映文件主題的法律用語的正確性。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">柴律師亦未能準確理解限制處分權的后置條款的真正含義。該條款規(guī)定：“需要上市交易的，實行準入制度，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權；所得售房款，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益，以及按照國家和地方人民政府規(guī)定交納有關稅費和收益分成后，其余收入歸個人所有。”</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">此條款中，除“實行準入制度”表面上似對處置權有所限制外，其余內容均無限制上市之意。而“在同等條件下”這一表述，恰恰間接承認了產權人在交易中的主導地位，表明售房方并非可以隨意收回房產。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">柴律師未深入研究“上市準入制”的實質，僅從“準入”二字的字面含義望文生義，便斷定前置條款“用詞不嚴謹”，這屬于典型的主觀臆斷。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">從其研究方法及系列文章傾向來看，他似乎是受雇于（或意圖受雇于）與干休所、軍休所房產相關的公司或售房方。因此，其工作重心可能在于為雇主尋找有利的法律依據(jù)，而非探尋客觀法理。律師的分析自有其立場與道理，但這并不等同于真理。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">二、 上市準入制并非軍隊專有條款，且不影響完全產權的確立</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">上市準入制并非軍隊為保護軍用設施而獨創(chuàng)的特殊條款。它最早出現(xiàn)在《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）第十三條：“已購公有住房和經濟適用住房上市交易實行準入制度，具體辦法由建設部會同有關部門制定。”</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">軍隊的相關規(guī)定，出自為貫徹上述國務院文件而制定的《中央軍委關于進一步深化軍隊住房制度改革方案》（1999年第19號）第三十九條：“軍隊人員購買的住房，上市交易實行準入制度。住房進入市場交易的，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行?！笨梢?，軍隊在此完全遵循國家規(guī)定，未增設任何額外要求。所謂“軍隊讓你賣你才能賣”的解釋，是對政策的曲解。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">此外，條款中關于“補交土地收益及相關稅費后，收入歸個人所有”的規(guī)定，是一條在政策演進中逐漸弱化的舊條款，其源頭可追溯至1994年的《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）。該文件明確規(guī)定，職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">從實際情況看，上市準入制從未影響地方已購公有住房和經濟適用房房主的處置權。因此，推斷軍隊依照國家規(guī)定執(zhí)行的準入制會限制處分權、從而否定完全產權，是毫無依據(jù)的。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">三、 準入制限制的是違規(guī)房產上市，而非合法產權人的處置權</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">從設置準入制的目的和內容看，它并非用于限制購房者的處置權。根據(jù)國務院〔1998〕23號文件及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）的規(guī)定，準入制的根本目的有二：</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">第一，建立個人住房檔案，掌握房產流通情況；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">第二，堅決防止房改中的違紀、違規(guī)房產（如低價、超標準售出的房產）流入市場，避免國有資產流失。其監(jiān)管重點在于售房方的違規(guī)行為，對合法購得的房產，準入制僅是一個登記程序。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">建設部第69號令第五條明確列出了不得上市出售的情形，例如：</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">1. 以低于房改政策價格購買且未補足價款的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">2. 住房面積超標、違反規(guī)定利用公款超標準裝修未處理的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">3. 處于拆遷凍結區(qū)的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">4. 共有房產其他共有人不同意出售的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">5. 已抵押未經抵押權人同意的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">6. 權屬有爭議的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">7. 法律、法規(guī)規(guī)定其他不宜出售的。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">由此可見，上市準入制限制的是違規(guī)、腐敗房產的上市流通，在某種意義上對售房方的限制更大，與購房者是否擁有完全產權并無矛盾。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">四、 售房方非準入制執(zhí)行單位，無權無限期阻止房產上市</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">建設部第69號令第六條與第七條規(guī)定：“已購公有住房和經濟適用住房所有權人要求上市出售的，應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請……”，“房地產行政主管部門……自收到申請之日起十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見?！?lt;/span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">這兩條規(guī)定明確了準入制的執(zhí)行機關是政府房地產行政主管部門，而非原售房單位。這一設定極為公正，不僅因為房產產權已轉移，更因售房方自身也是被審查的對象。同時，此規(guī)定可有效防止售房方因地段變好，土地升值、房產漲價或自身需求變化，而利用準入制進行違約、毀約或主張不當權益。它也明確了，任何單位（包括政府部門）和個人都無權無限期限制產權人行使合法權利。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">五、曲解上市準入制，有悖國家房改政策導向</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 以“上市準入制”為由否定軍休干部對所購房產的完全產權，違背了國家房改政策的一貫精神。從國發(fā)〔1994〕43號、〔1998〕23號到〔2003〕18號文件，均明確職工以成本價購買的住房擁有完全產權。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> “推測上市準入制”是限制房產上市的制度與國務院“認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。”的精神嚴重不符。國家一直減少政策性障礙。1994年第43號文規(guī)定購房5年后可以上市，1998年取消這一限制規(guī)定。2003年18號文還明確規(guī)定“任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標準；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產權單位原則上不再參與所得收益分配?！?lt;/span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">各地在執(zhí)行中亦逐步放寬準入限制，如北京市對房改房上市免交土地出讓金或僅象征性收取。這些措施旨在促進住房流通，推動房地產市場發(fā)展，并讓購房者分享改革紅利。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 將軍休干部與地方職工區(qū)別對待，限制其依法處分房產的權利，不僅違背國家房改政策，也不符合憲法關于保護公民合法財產權益的精神。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">（注：筆者文章中“軍休干部”一詞指軍隊離、退休干部，專此說明。）</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">軍休干部及子女可以關注頭條上的文章：</p><p class="ql-block">《軍休干部購買的房產真的沒有全部產權嗎？（一）》</p><p class="ql-block">《上市準入制與軍休干部擁有完全產權矛盾嗎？——軍休干部所購房產真的沒有完全產權嗎（二）》</p><p class="ql-block">《軍隊己售房產是和軍產房、央產房一樣，不可上市嗎？》</p><p class="ql-block">《評朱偉民<軍隊離休干部二代子女居住干休所住房是正當合法權益>》</p><p class="ql-block">《軍隊離退休干部房產所涉土地的權屬》</p><p class="ql-block">《軍隊住房改革應堅守法治原則與等價補償，警惕“簡單回購”論調》</p><p class="ql-block">《軍隊房產法規(guī)屬于特別法嗎？——試評艾建平學法一文》</p><p class="ql-block">《關于軍隊離退休房產事，應明確以下幾點》</p><p class="ql-block">《評艾建萍<軍改房專屬購買權不可轉讓>：概念混淆與法律誤讀》</p><p class="ql-block">《軍隊離退休干部房產所涉土地使用權屬于誰》</p><p class="ql-block">《評老班長<軍休干部住房確權引關注：歷史遺留問題與現(xiàn)實訴求如何平衡？>一文》</p><p class="ql-block">《軍休干部住房是“當年以優(yōu)惠價格分配給軍休干部居住”的嗎？》</p><p class="ql-block">《軍產房和離退休干部房產的本質區(qū)別》</p><p class="ql-block">《談談標準價、成本價和經濟適用房價及與軍隊出售的房產關系》</p><p class="ql-block">《房主去逝，房產長期不過戶的風險》</p>